מיסוי מקרקעין - "דירה יחידה". עד מתי?

מן המפורסמות הוא כי רכישת דירה שאינה יחידה מחויבת במס רכישה בשיעורים גבוהים.

מן המפורסמות הוא כי ברכישת דירת מגורים שאינה "יחידה", ואשר דירה יחידה אחרת שבבעלות הנישום תימכר "בסמוך" – (כיום 18 חודש) אחרי רכישת הדירה, עדיין יראו בדירה כדירה יחידה לעניין מס רכישה. (נישומים כדוגמת זה, קרויים בפי העיתונות "משפרי דיור").

(אין אנו דנים במאמר זה בהארכות התקופות עקב מצב הקורונה).

קצת פחות מוכר הוא כי ככל שהדירה הנרכשת הינה דירה מקבלן (לרבות בקבוצת רכישה), הרי דרישת מכירת הדירה הקודמת היא תוך 12 חודש מיום מסירת הדירה לפי החוזה, וככל שישנם עיכובים שאינם תלויים ברוכש – 12 חודשים לאחר שנמסרה לו החזקה בדירה החדשה בפועל.

ביום 17.1.2021 ניתן פס"ד בעניין בני הזוג מלכיאור (ו"ע 27213-02-19) (להלן: העוררים) שדן בסוגיה זו, אך בנסיבות "קיצוניות":

עקרי המקרה הרלוונטיים, בנקודות:

למערערים דירה בירושלים משנות השמונים.

בשנת 2013 קיבלו העוררים במתנה מבנם דירה בקבוצת רכישה בת"א (במסגרת תכנון מס של בנם, שרכש קודם לכן דירה אחרת וביקש לראותה כ"דירה יחידה"). רכישת דירה זו (להלן: דירת תל אביב) לא דווחה כדירה יחידה, ומס הרכישה המתאים (1/3, ממלוא מס הרכישה), שולם.

בניית דירת ת"א בקבוצת הרכישה התעכבה שנים, ובמחצית 2018 נמכרה דירת ירושלים.

בשלהי 2018 הגיש המערער בקשה לתיקון שומת מס הרכישה של דירת תל אביב (על פי סעיף 85 לחוק), תוך שהוא מבקש לראותה כ"דירה יחידה" (מאחר ודירת ירושלים, נמכרה עוד טרם נמסרה החזקה בדירת ת"א) ולהקטין את חבות מס הרכישה ששולם בגינה.

המנהל סירב, בטענה כי חלפו ארבע השנים בהן ניתן לבקש תיקון שומה, תוך שהוא אוחז בעמדתה הידועה של רשות המיסים, כי לא ניתן להאריך מועדים מהותיים, בהסתמך על סעיף 107 לחוק. (סוגיה זו מוטלת כיום לפתחו של ביהמ"ש העליון בעניין מיטל אביבי רייך). (ראה הרחבה בעניין, במבזק 861).

פסק הדין

ועדת הערר עושה ניתוח מאלף, ומקבלת את הערעור, תוך השתת הוצאות נכבדות על המנהל.

להלן עקרי הניתוח והפסק:

• בחינת קיום התנאי של מכירת הדירה הראשונה תוך 12 חודש מיום שנמסרה החזקה בדירה השנייה (דירת הקבלן) יכולה להתברר גם לאחר שנים רבות. אי לכך, זהו עניין מובנה בחוק, ולכן משנתקיים התנאי, יש לתקן את שומת מס הרכישה, שהוצאה בזמנו, גם ללא כל שימוש בסעיף 85.

• לא ניתן להצהיר בשומה העצמית על הכוונה העתידית למכירת הדירה הקודמת בתוך התקופה הנדרשת, שכן לא ניתן כלל לחזות זאת בזמן רכישת הדירה הנוכחית.

• האבסורד בעמדת המנהל בולט: לו בחר המערער לשלם בזמנו מס רכישה מופחת כדירה יחידה (בחירה שרשות המיסים מאפשרת), היו ממתינים עימו לוודא שהתנאי למכירת הדירה הקודמת בתוך התקופה – מתקיים, והוא התקיים.

העובדה שבחר לשלם מראש את מלוא המס, אינה צריכה לפעול לרעתו.

• מוזכרת הלכת בזק, בה נדון מקרה של חכירת מקרקעין לתקופה של 10+10 (אופציה), שבזמנו היו עולות יחד כדי רכישת זכות, החייבת במס רכישה. בחלוף השנים ומשלא ממשה בזק את האופציה, בקשה את מס הרכישה בחזרה. אף שחלפו שנים רבות מהעסקה המקורית ומשומת מס הרכישה – הלכת העליון הייתה כי הסתבר שמלכתחילה לא הייתה עסקה במקרקעין ומס הרכישה ששולם, הושב.

• על נישום שמתקיים בו תנאי המביא לדרישת עודף מס ששילם, גם בחלוף שנים רבות כבדוגמת המקרה דנן, להודיע לרשות המיסים על קיום התנאי, מיד משהתקיים.

אמנם במקרה דנן, אף שהעוררים הודיעו למנהל בחלוף יותר מחמישה חודשים מהתקיימות התנאי – לא רואה בכך ביהמ"ש שיהוי המצדיק אי השבת עודף מס הרכישה כאמור.

• אחד מהשופטים אף קובע כי: "החוק גם לא מאפשר לרוכש הדירה החדשה לוותר תיאורטית) על ההקלה ולא לדרוש את שיעורי מס הרכישה החלים על רכישת דירה יחידה. ההקלה האמורה חלה ללא תנאי בהתקיים מכירת הדירה הקודמת תוך התקופה הנקובה בחוק. במקרה דנן, היה על המשיב להחזיר מיד, עם היוודע לו על מכירת הדירה הקודמת בירושלים, את עודף מס הרכישה ששילמו העוררים".

• בנוסף טרחו והוסיפו שני השופטים כותבי הפסק: "גם אם לחלופין היה צורך בתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק, הרי שאם ניתן להאריך שומה לפי סעיף 85 באמצעות הוראות סעיף 107 לחוק, הרי שבמקרה דנן ניתן להאריך זאת בשל הקושי האינהרנטי הטמון בהוראות החוק".

ואחד מהם אף הוסיף: "טענת המשיב לפיה לא התקיים התנאי של סיבה מספקת עדיף שלא הייתה נטענת כלל".

הערר התקבל.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.