מיסוי מקרקעין - עד שליש מדירת מגורים – "אינו נחשב" כדירה ? – תלוי

ביום  13.7.2020 דחתה ועדת הערר את עררה של רוני טהרלב (ו"ע 25755-01-20) (להלן העוררת), וקבעה כי ברכישת 20% מדירת מגורים נוספת, עת בבעלות העוררת דירת מגורים שלימה אחרת – יוטל מס רכישה  כדירת השקעה ולא כדירה יחידה.

"מן המפורסמות" הוא כי עד 1/3 מדירת מגורים ובמקרה של דירה שנתקבלה בירושה עד 1/2 – "אינם נחשבים" כדירת מגורים.

אך זוהי מקובלה פשטנית ושגויה.

על כך נסוב הפסק:

לעוררת הייתה דירה מגורים בבעלותה במלאה. שנים מאוחר יותר רכשה 20% מדירת מגורים אחרת. העוררת טענה להחלת מדרגות מס רכישה נמוכות ברכישה זו, כעל דירת מגורים יחידה בטענה שאין לראות ברכישת חלק של עד 1/3 מדירה – כדירת מגורים נוספת (קרי כדירת השקעה. קרי, מדרגות מס רכישה גבוהות).

ועדת הערר מעמידה את העוררת על טעותה, וקובעת שהן תכלית החקיקה והן לשונו הברורה של החוק קובעות אחרת לחלוטין:

מי שרוכש דירת מגורים, ובאותה עת בבעלותו חלק מדירת מגורים נוספת (עד 1/3 בדירת מגורים כלשהי ובדירת ירושה עד 1/2) – הרי כפיקציה, קובע החוק כי ניתן להתעלם מחלקי הדירה הנוספים שבבעלותו ולראות בדירת המגורים שרוכש עתה, כדירה יחידה (תוך הטלת שיעורי מס רכישה נמוכים).

במקרה ההפוך (וזה מקרה הפסק דנן) – הדבר ממש אינו כך:

 

מי שבבעלותו דירת מגורים שלימה (ולפחות בחלקים העולים על 1/3 או 1/2 ממנה, כדלעייל),  וירכוש עתה ולו חלק קטן נוסף בדירת מגורים נוספת – יחול על הרכישה החדשה, מס רכישה בשיעורים של דירת מגורים שאינה יחידה, קרי מדרגות מס רכישה גבוהות.

זהות תוצאת שתי הרכישות (רכישת שליש מדירה ואח"כ רכישה דירה, או רכישת דירה ואח"כ רכישת שליש מדירה) אינה רלוונטית, והחשוב הוא דווקא סדר הפעולות:

בעוד שהמחוקק סבר שיש להקל על מי שרוכש דירת מגורים שלימה, בזמן שהיו לו בבעלותו שברירי דירה אחרת (בדר"כ בשל מתנות או ירושות), ולראות בו כאילו רכש את דירת מגוריו היחידה, הרי שמי שכבר הייתה בבעלותו דירת מגורים שלימה (ולכאורה כבר מיצה את עניין "מגוריו"), ומעוניין לרכוש עתה עוד שליש בדירה נוספת – יש לראות בכך כרכישת דירת השקעה .

הערר נדחה.

בשולי הפסק מציינת הועדה, ואנו נוסיף זאת להשכלה כללית של הקורא כי:

מי שירכוש (כדוגמא) שליש מדירה , וכך עוד 3 פעמים בארבעה בניינים שונים, הרי על כל רכישה ורכישה יחויב במס רכישה כדירה יחידה (שכן החוק קובע כאמור שכל השלישים הקודמים שבבעלותו "אינם נחשבים").

לעומת זאת אם 4 הרכישות (של 1/3 דירה כל אחת) יהיו בבניין אחד הרי על פי הלכת לודמילה, לאחר שלוש רכישות של 1/3 דירה, יראוהו כאילו רכש כבר דירה אחת שלימה בבניין, ועל כן רכישת שליש הדירה האחרון – תחויב במס רכישה כדירת השקעה ולא כדירה יחידה.

 

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.