מיסוי מקרקעין - פטור ממס שבח במכר דירה יקרה, תלוי במספר הבעלים ?

ביום 27.9.2017 ניתן פס"ד וועדת הערר בעניין מירה אריאל ואחיה צחי לוינשטיין (ו"ע 44028-01-16).
הנושא העיקרי שנדון בפסק הוא: האם פטור ממס שבח במכירת מגורים, המוגבל כיום לתקרה של כ-4.5 מליון ₪ מתייחס לדירה הנמכרת, או לכל מוכר בה.
עיקר פרטי המקרה כך הם:
העוררים שניים משלושה אחים, שירשו דירת הוריהם, אשר בפטירתם היתה להם דירה אחת בלבד. הדירה נמכרה ע"י שלושת היורשים בשנת 2015 ביותר מ-12 מליון ₪.
העוררים דרשו פטור מלא ממס לפי סעיף 49ב(5) – מכר דירה שנתקבלה בירושה, ומשום שחלקו של כל אחד מהמוכרים היה נמוך מ-4.5 מליון ₪.
המנהל קבע כי סכום התקרה הנקוב בפרק הינו לגבי הדירה עצמה, ואין חשיבות כמה בעלים מחזיקים בה.
העוררים סומכים ידם על נוסח החוק בסעיף 49א(א1) התומך לשונית בעמדתם: "עלה סכום שווי המכירה על 4.5 מליון ₪… יהיה המוכר זכאי לפטור ממס על חלק השווי שעד סכום התקרה,…" (להלן – לשון הסעיף).

קרי תקרת הפטור מוענקת למוכר ולא לממכר!!
זאת בשונות מובהקת מהמופיע בנוסח הסעיף ובתקנות, בעניין 49ז' לחוק (דירה עם זכויות בניה) – שם ישנה התייחסות מפורשת למכר של בעלים רק של חלק מדירה, כך שהפטור שיוענק לו הינו רק חלק יחסי מתקרת הפטור המתוארת בסעיף.
מאידך, המנהל סומך דעתו על רישת הסעיף "עלה סכום שווי המכירה…", קרי עניין לנו בתקרת שווי הדירה ולא בתקרה לכל מוכר, וכן כך עולה לדעתו מתכלית החקיקה ומדברי ההסבר לחוק.
יתרה מזו טוען המנהל כי קבלת עמדת העוררים תביא לשכפול הפטור מספר פעמים לפי מספר המוכרים באותה דירה.

פסק הדין
קודם לתיקון 76 (1.1.2014), מכירת דירה אחת ל-4 שנים התאפשרה בפטור מלא וללא כל תקרה. התקרה הופיעה מיום זה ואילך.
מסלול חלופי לפטור במכר דירה, היה ונותר בסעיף 49ב(5) – מכר דירה שנתקבלה בירושה. בסעיף מספר תנאים שהאחרון בהם הוא "אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה".
השופטים נחלקו בדעותיהם:
כותב הפסק – רו"ח פרידמן גורס: "עקרון השיוויון מחייב לנהוג באופן דומה בנישומים שעניינם דומה ואין להפלות בין יחיד שרכש דירה לבדו לבין יחיד שרכש דירה עם אחר".
בעניין לשון החוק – נראה לו כי עמדת העוררים ראויה יותר, ואם וככל שישנה אי בהירות הרי לפי הלכת פגי: "אם בתום מלאכת הפרשנות המהותית נותרה הוראת המס 'סתומה' ובלתי מובנת, או שנותרות לפני הפרשן מספר חלופות פרשניות שקולות ערך, כי אז יש לבחור בפרשנות הפועלת לטובת הנישום…"
עם זאת קובע השופט כי קביעה זו נכונה למכר דירת מגורים "רגילה", בידי מספר בעלים.
בעניין מכר דירת מגורים שנתקבלה בירושה (49ב(5)), הרי היורשים נכנסים לנעלי המוריש, ורואים אותו לעניין הפטור כאילו הנפטר מכר את הדירה, וכשם שהוא עצמו היה מוגבל בתקרת הפטור הרי היורשים כולם נכנסים לתקרת הפטור שלו, ולא יותר.
עמדת השופט דן מרגליות – לשון הסעיף וניסוחו בשונה מהאמור בסעיף 49ז, מוכיחים כי עניין לנו בסכום תקרת פטור לכל מוכר לבדו. האמור הינו גם לגבי דירת ירושה!! (יתרה מזו נראה מדבריו כי בעניין דירת ירושה הכניסה לנעלי המוריש אמורה להיות לפי יום פטירתו ולא ליום המכירה כיום. ביום פטירתו כלל לא היתה תקרת פטור !!)
השופט הרי קירש – מכריע ומצטרף לעמדת צבי פרידמן בדירת ירושה: כך שתקרת הפטור הינה אחת ביחס לנפטר עצמו, ויורשיו מקבלים כל אחד חלק מתקרת פטור זה.
עם זאת הוא אינו תומך בדעת מר פרידמן (גישה מקילה – לדעתו) במכר דירת מגורים אחרת שאינה דירת ירושה ,לגביה קבע פרידמן כי שם תחול תקרת פטור מלאה לכל אחד מן המוכרים לבדו – וקובע כי במקרה דנן לא נדרשת בסוגיה זו הכרעה (לדעתו).

בכל מקרה הוחלט ברוב דעות (פרידמן וקירש), כי במכר דירת ירושה, תקרת הפטור מתחלקת בין המוכרים.

נחזור ונדגיש כי העולה מפסק דין זה: לגבי דירה שאינה דירת ירושה כי דעת הרוב קובעת שכל אחד מן המוכרים זכאי לתקרת הפטור המלאה בפני עצמו.
אף השופט השלישי – הרי קירש, אינו קובע עמדה נוגדת, אלא רק אינו נדרש להכריע בעניין.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.