ביום 25 בדצמבר ניתן פס"ד של ביהמ"ש העליון בעניין שותפות האחים סבירסקי (להלן: "השותפות"), שקבע כי יום הרכישה של מקרקעין שקודם מועד רכישת זכויות הבעלות בהן, הוחזקו בדיירות מוגנת – הינו יום רכישת הבעלות עצמה, ולא קודם לכן.

בקליפת האגוז עיקרי עובדות הפסק, הינן כדלקמן:

השותפות הינה שותפות רשומה. השותפות החזיקה בנכס מקרקעין שנים רבות לפני קום המדינה, בתחילה כשוכרת "פשוטה", לאחר מכן כשוכרת כאמור מהאפטרופוס על נכסי נפקדים, ומאוחר יותר, ללא כל הסכם בתוקף. בחלוף השנים ולאור חקיקת חוק הגנת הדייר, הפכה לדייר מוגן בנכס.

על המקרקעין שרובה קרקע לא מבונה, בנתה השותפות מספר מבנים ומחסנים ואף השכירה חלקים מהם לדיירי משנה. בשנת 2002 רכשה השותפות את זכות הבעלות מרשות הפיתוח במחיר הנחזה להיות מחיר מופחת משווי השוק שלהן, ובשנת 2008 מכרה את המקרקעין ברווח גדול.

המחלוקת הניטשת בין הצדדים הינה האם יש לראות את יום רכישת הזכויות במקרקעין הנמכרים לפני שנת 1948, כך שיחול על השבח שיעור מס היסטורי מוגבל, או שמא יום רכישת המקרקעין הינו יום רכישת זכויות הבעלות בהן, קרי שנת 2002 – ואז יחול מס שבח בשיעור המלא החל על חבר בני אדם (25%).

משמעות המחלוקת בין הצדדים הינה הפרש מס של כ-5 מליוני ₪.

ביהמ"ש העליון קובע כי השאלות לדיון הינן שלוש:

• האם זכויות השותפות במקרקעין לפני שנת 2002, ותוך התחשבות באופן התנהלות השותפות בנכס עצמו ומול גורמים שונים לאורך השנים, עולות כדי "זכות במקרקעין", או שמא כדי "זכות דיירות מוגנת" (להלן: "זד"מ") בלבד.
• ככל שהינן זד"מ בלבד – האם ניתן ניתן לתת ביטוי לשווי הכלכלי של הזד"מ לצורך חישוב מס השבח.
• האם ניתן להעניק הנחה במס של 20% כפי שמורה החוק בעניין מכר מקרקעין שנרכשו בשנת 2002.

בניתוח ארוך ומפורט קובע ביהמ"ש העליון כי לאור תעוד רב ואופן התנהלות השותפות מול רשויות שונות לאורך השנים – אין ספק כי מדובר בזד"מ בלבד, ואין הזכויות עולות כדי זכות בעלות במקרקעין.  הקביעה נסמכת גם על ניתוח של השתק שיפוטי מול השותפות באשר החלטת ממ"י משנת 1999 לאפשר מכירת המקרקעין לשותפות ללא מכרז נסמכה על היותה "דייר מוגן".

בסוגיית התחשבות בשווי הכלכלי של הדיירות המוגנת כגורם המאפשר הפחתת חבות מס השבח –  קובע ביהמ"ש כי הדבר לא ניתן, לא עובדתית ולא משפטית, זאת בעיקר מההנמקות הבאות:

• לא הוכח כי ההנחה שקבלה השותפות בעת רכישת הבעלות – שווה לשווי הזד"מ.
• סביר דווקא כי רשות הפיתוח "באה" לקראת השותפות במחיר, לאור ההיסטריה שלה בנכס ולא דווקא משיקול תחשיבי ברור.
• גישת דעת המיעוט בוועדת הערר לפיה, בעת רכישת הבעלות היתה עסקת החלפה בה מחד -נמכרה לרשות הפיתוח זד"מ בשוויין, ומנגד נרכשו זכויות הבעלות במלואן בתמורה מלאה – נדחתה, בעיקר עקב אי דיווח של השותפות על עסקת רווח הון באותו מועד, ואי תשלום מס רכישה על מלוא השווי הנטען.
• לא ראוי כי התחשבות בשווי כלכלי של זד"מ, לגביה ישנן הוראות חיקוק ספציפיות שונות, בחישוב מס השבח – תבוצע בחקיקה שיפוטית. במידת הצורך יעשה כן המחוקק עצמו.

בסוגיה האחרונה לפיה ניתנת הנחה של 20% במס השבח במכירת מקרקעין שנרכשו בשנת 2002- קובע ביה"מ כך:

טענה זו עלתה לראשונה בערעור לביהמ"ש העליון. ככלל לא תשמע טענה כזו אך ניתן לחרוג מהכלל, ולאפשר זאת, בעיקר בעניין משפטי.

• בענייננו, יש צורך ברור עובדתי ולאו דווקא משפטי, שכן הקלת המס האמורה חלה על מקרקעין מבונים, או ככל שמדובר ברכישת קרקע פנויה – נבנה עליה תוך 5 שנים בניין על 70% מהשטח הניתן לבניה. לטענת המנהל, מרבית המקרקעין הינן קרקע פנויה, ולכן לא ניתן להחיל את ההקלה כלל !!
• על אף האמור ולאור פער המס הגדול, התיר ביהמ"ש לשותפות (אמנם במגבלות קשות) לנסות לשכנע את המנהל בטענותיה להחלת הקלת המס האמורה.

הערעור נדחה, ויום הרכישה נקבע ליום רכישת זכות הבעלות תוך התעלמות מיום רכישת הזד"מ או שוויה.

בשולי הדברים, ואף שבמקרה דנן העניין אינו מעשי נזכיר כי אף שלעניין חוק מסמ"ק, שותפות רשומה הינה "נישום" ומוצאת לה שומה ככל חבר בני אדם, הרי שלעניין מס הכנסה, שותפות – לרבות שותפות רשומה, אינה כלל נישום, וחבות מס בגין השבח נקבעת בשומותיהם של השותפים בשותפות, לפי שיעורי המס החלים עליהם.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.