ביום 3.11.2015 ניתן פס"ד בועדת ערר בטבריה בעניין אנור חברה לבניין ומשפחת מרציאנו (ו"ע 43385 04-14). להלן תמצית העובדות בו:
אנור חברה לבניין ונכסים (להלן – החברה) הינה חברה בפרוק. מונה כונס נכסים למכירת שתי דירות שבבעלות החברה.
משה מרצינו (להלן – משה) היה נושה בחברה בסך של כ – 1.6 מליון ₪.
הוגשו הצעות לרכישת הדירות והצעתו של משה (לרכישה בדרך של קיזוז החוב כנגדו בתוספת נשיאתו בתשלום מיסי העסקה, שכ"ט כונס ועוד) היתה הגבוהה ביותר.
ביהמ"ש אישר בקשת הכונס להתקשר עם משה בעסקת המכר.
בהמשך חתם ביהמ"ש על צו במסגרתו אושרה מכירת הדירות ע"ש שני ילדיו של משה (להלן – הילדים). במקביל נחתמו הסכמי מכר בין החברה לכל אחד מהילדים. הוגשו משחי"ם בהתאם.
לילדים, היתה זו רכישת דירתם היחידה.

מנהל מסמ"ק הוציא שומות כך שראה את העסקה כאילו מכרה החברה את הדירות למשה (תוך הטלת מס רכישה גבוה בהינתן העובדה שלמשה היתה דירה נוספת), ואח"כ משה מכר את הדירות לילדיו.
ביהמ"ש קובע כך:
מבחן התוכן הכלכלי של העסקה הוא הקובע ולא הצורה הפורמלית בה נעשתה;
המנהל רשאי להתעלם מעסקאות מסויימות או לסווגן אחרת ככל שהוא סבור שהן מלאכותיות ונועדו להפחתת מס. נטל הראיה עליו;
עובדות המקרה מעידות כי הרוכש הנכון והראשון הינו משה ולא ילדיו;
הכונס עתר לביהמ"ש לאשר המכירה למשה. ביהמ"ש אישר המכירה למשה;
משה שימש כרוח החיה, הציע ההצעה, ונכח בהתמחרות. הוא זה שהיה לו אינטרס כלכלי לחלץ מן החברה נכסים כנגד חובו;
גם בחוזה המכר שנחתם בסופו של דבר, לא "נעלם" משה, וכך נכתב:
ב"והואיל" הרביעי נרשם: "והואיל ומשה מרציאנו, נושה של המוכר, ביקש לרכוש את המקרקעין, הוא או מי מטעמו, והציע לכונס הצעה לרכישתם, כנגד ויתור על חוב החברה כלפיו…
וב"והואיל" החמישי נרשם: "והואיל ומשה מרציאנו המחה והעביר לקונה את זכויותיו לרכישת הדירה ולהתקשרות עם הכונס בהתאם להחלטת בית המשפט ביחס לדירה האמורה בהסכם זה…
לדעת ביהמ"ש "אותו מתווה של המחאת זכויות מצד משה לילדיו לא נולד אלא בדיעבד ובשלב מאוחר יותר, כדי לקדם את הפיקציה… תוך נסיון לנטרל שלא כדין את החוליה הראשונה בעסקה (העסקה שבין החברה שבפרוק לבין משה)".
הנסיון לטעון כי משה רק מימן את העסקה לילדיו תוך שהוא מקזז את יתרת חוב החברה אליו, נדחתה.בית המשפט מעיר כי עצם אישורו של ביהמ"ש לבקשת הכונס לאשר את עסקת המכר לילדים ולא למשה, אין בה כדי "להעניק גושפנקא בדבר כשרות העסקה מבחינה מיסויית".
יצויין כי בית המשפט מוסיף ומעיר כי הוא ער לתופעה הרווחת כיום, לפיה הורים מממנים רכישת דירה לילדים וזהו מצב טבעי ולגיטימי. ואולם כאן הוא מוסיף הסתייגות שיש בה לדעתנו כדי להתערב יתר על המידה בחיי היומיום: "עם זאת סיטואציה מעין זו צריכה להיות אמיתית ולהשתקף לאורך כל הדרך … ולא "להתבשל" תוך כדי ההתקדמות בעסקה, כדי לשנות את זהות הרוכש בעסקה משיקולי מס".
רכישת דירות ע"י משקיעים על שם ילדיהם – בסכנה ? לא נראה לנו.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.