סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") עוסק בתוקפן של עסקאות וקובע כי תוקפה של עסקה במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין מותנה בין היתר בתשלום המס, כאשר סעיף 16(א)(2) לחוק קובע כי מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא אם כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע ממנה או שניתנה ערובה להבטחת תשלומו.
גם סעיף 12 לפקודת המיסים (גביה) קובע הוראה דומה לפיה, שום פעולת העברה במקרקעין השייכות לסרבן לא תירשם בפנקסי המקרקעין בטרם הוברר ששולם המס המגיע עליהם, אלא בהסכמת הממונה על הגביה.
הרציונאל בסעיפים אלו הינו ברור – ביצוע אכיפה יעילה של המס בעסקת מקרקעין, כך שללא תשלומו תימנע העסקה מלהשתכלל לכדי זכות קניינית הזכאית לרישום.
בנוסף, בגין חובות מיסים הרובצים על המקרקעין, העניק המחוקק למדינה, בסעיף 11א לפקודת המיסים (גביה), זכות קניינית עדיפה במקרקעין (להלן: "שעבוד ראשון"), כאשר בהתאם לפסיקה, חובות המס בהם עסקינן הינם: חובות מס רכישה בקשר לזכויות החדשות שנרכשו במקרקעין, ומס רכוש – מס המוטל על הבעלים בגין עצם בעלותו במקרקעין.
בעקבות מסקנותיו של צוות בדיקה מטעם ממשלת ישראל, אשר בדק ומצא כי בישובים במגזר המיעוטים קיים קושי מהותי לרשום מקרקעין על שם בעליהן בפועל וזאת עקב אי דיווח ו/או אי תשלום המס בגין עסקאות שביצעו בעלים קודמים, הוחלט לתקן את סעיף 16 לחוק כך שיתגבר על המגבלות המפורטות לעיל, בסעיף 16 לחוק ובסעיפים 11א ו-12 לפקודת המסים (גבייה).
בטרם נפרט את התיקונים המוצעים, נסביר כי מאחר וקרקעות רבות ביישובי מיעוטים, רשומות על שם הבעלים הקודמים, הדבר מעלה קושי רב לבעלים בפועל, אשר רכשו את המקרקעין, להשיג מימון לביצוע פעולות בניה ופיתוח הקרקעות ובכך למעשה נמנעת הגדלת היצע הדירות ביישובים אלו.
אי לכך, במטרה להביא לפיתוח הקרקעיות ולהגדלת היצע הדירות בישובים אלו, מוצע לתקן את סעיף 16 לחוק, כך שיעודד רישום זכויות במקרקעין ביישובי מיעוטים. יישוב מיעוטים מוגדר כיישוב ש – 80% לפחות מתושביו אינם יהודים, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
בהתאם להצעת חוק התוכנית הכלכלית, יתוקן סעיף 16 ויקבע בו כדלקמן:
1. תוקפה של מכירת המקרקעין ביישוב מיעוטים, שקדמה ליום 1/12/2015 – לא יותנה בתנאים המפורטים בסעיף.
2. מכירת זכות במקרקעין ביישוב מיעוטים, תירשם בפנקס המקרקעין בהתאם לתנאי סעיף 16(א)(2) לגבי העסקה הנוכחית בלבד, דהיינו – הרישום לא יותנה בתשלום כל חובות המס בשל עסקאות קודמות, כפי שנדרש בשאר היישובים, ובלבד שהרוכש דיווח להנחת דעתו של המנהל לגבי כל מכירה קודמת שאינה רשומה, על פרטי העסקה והצדדים, הידועים לו.
3. בעת רישום מכירת מקרקעין בפנקס המקרקעין, ביישובי מיעוטים, לא יהיה מס הרכישה שלא שולם במכירות קודמות שאינן רשומות, שיעבוד ראשון על המקרקעין – וזאת על אף האמור בסעיף 11א לפקודת המיסים (גביה)
4. הוראות הסעיף גוברות על סעיף 12 לפקודת המיסים (גביה).
עם זאת, מדגישה הצעת החוק, כי התיקון הנ"ל איננו גורע מחובתם של הצדדים לעסקאות קודמות, להגיש את ההצהרות המתחייבות על פי החוק לגבי כלל העסקאות שנעשו במקרקעין ואינו גורע מסמכותה של רשות המיסים לגבות את חובות המס בשל עסקאות אלה, באמצעי הגביה הרגילים העומדים לרשותה. (הצחקתם….)
לפרטים נוספים ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה, ממשרדנו.
