במבזק מס 568 מיום 30.10.2014 תארנו צמד פסקי דין של ועדות ערר במקרקעין, שיצאו ממש בעת ובעונה אחת בעניין בחינת היות חברה בעלת קניון או מרכזים מסחריים איגוד מקרקעין אם לאו. השלכה ראשונה ועיקרית בעניין זה כיום, הינה הטלת מס רכישה בעת רכישת מניות/הקצאה באיגוד מקרקעין. בפס"ד ארוך ומנומק הראשון בצמד – בעניין מליסרון, נקבע כי החברה המחזיקה בקניון חוצות המפרץ הינה איגוד מקרקעין. הפעילות העסקית העניפה הכרוכה בקניון – לא הוציאה מידי הגדרת איגוד מקרקעין, וכולה נחשבה בעיני הועדה ככרוכה במקרקעין עצמן. מנגד, פסק הדין השני שנתפרסם באותו מועד כמעט, בעניין גזית – קבע כי החברה בהיותה בעלת קניון רוטשילד (קניון אחד בלבד, באותה תקופה), אינה איגוד מקרקעין וזאת בעיקר לאור קיומו של נכס המוניטין המניב לחברה הכנסות ואינו טפל להשגת מטרות האיגוד.
שני פסקי הדין ניתנו פה אחד.
ביום 23.7.2014 נתפרסם פסק דינה של ועדת ערר בעניין
חברת אלדר נכסים (ו"ע 39284-01-10) שהחזיקה ב – 50% ממניותיה של חברת קניונים לישראל שבבעלותה ובתפעולה קניון בת ים. אלדר חברה רכשה מידי בעלת המניות השניה (שופרסל) את חלקה בחברת הקניונים. רשות המיסים טענה כי חברת הקניונים הינה איגוד מקרקעין, ולכן יוטל מס רכישה על שווי הקניון, בעוד
שאלדר התנגדה לכך.
בפס"ד ארוך ומנומק קובע רו"ח צבי פרידמן ואליו נצטרף גם רו"ח אלי מונד כי אין מדובר באיגוד מקרקעין.
להלן נקודות עיקריות שהשפיעו על הפסיקה:
מובא ציטוט מדברי השופט דנצגר בהלכת ביהמ"ש העליון בעניין אספן שדנה בעניין פעילות מעסק, האם מוציאה איגוד מהיותו איגוד מקרקעין אם לאו.
שם נראה כי דעתו היתה שיש מקום כי אכן תוציאו, אך בעובדות המקרה שם הוכח כי הפעילות העסקית נעשתה ע"י צד קשור ולא באיגוד. (וראה לעניין זה במבזק 529 עמדתנו הברורה כגישת השופט פרידמן).
ביהמ"ש מביא במספר איזכורים את עדותו המשכנעת של מנכ"ל חברת הקניונים באומרו כי "הצלחתו של קניון תלויה ב – 3 דברים: במיקום, בתמהיל ובניהול…".
כמו כן שיכנעה עדותו בה טען ששיכנע לרכוש את מחצית מניות חברת הקניונים שכן תחת שליטה בלעדית של המערערת וניהול מקצועי שלו, יושבחו תוצאות הקניון לאין ערוך, וכך היה.
מבדיקה אמפירית שהוצגה לועדה הוצג כי בשמונה חברות שבבעלותן מרכזי קניות והנסחרות בבורסה בארה"ב, שיעור הנכסים הבלתי מוחשיים הינו כ- 44%.
נקבע כי שרותי ניהול כגון – ניקיון, ארגון אטרקציות, פרסום, שיווק, אבטחה וכד', (בשונה מחלק משרותי תחזוקה וכד' – הניתנים כחלק ממחוייבות בעל הנכס המשכיר), הינם שרותים המביאים לגידול בפריון השוכרים, וגם למערערת שהכנסותיה הינן בין השאר כפונקציה של הכנסות השוכרים.
מכאן עולה כי ניתן לראותם כנכס נפרד.
"קביעתו של המומחה מטעם רשות המיסים לפיה אין לחברה נכסים בלתי מוחשיים, הינה בלתי הגיונית ודי לציין את הנכס הבלתי מוחשי הקרוי "Going concern"".
"אין ספק שערכו של קניון פעיל ומצליח כולל, בנוסף למקרקעין, גם ערך נוסף של העסק כ"עסק חי".
בפס"ד בעניין גוטמן קבע השופט מגן אלטוביה (שבדעת מיעוט בפס"ד דנן קבע כי לדעתו חברת קניונים לישראל היא כן איגוד מקרקעין) כי לתחנת דלק יכול ויהיה מוניטין. על כך מתייחס השופט צבי פרידמן כך: "אמור מעתה, לו אותה תחנת דלק … אשר מתקיימת על פי רוב ע"י לקוחות מזדמנים הצורכים את שרותיה בדרכם למחוז חפצם יכולה ליצור מוניטין, קניון – אשר בבסיסו נשען על לקוחותיו הקיימים השבים וחוזרים אליו – קל וחומר בנו של קל וחומר שיכול להיווצר לו מוניטין נוכח מיקומו ומידת הצלחתו".
ובהמשך: "בין אם נראה את ערכו של העסק החי כחלק מהמוניטין ובין אם לאו, אין ספק שנכס בלתי מוחשי זה אינו חלק מהמקרקעין, והוא אינו טפל ליצור ההכנסה של האיגוד שמחזיק בקניון, ודי בכך כדי להוציא את האיגוד מחזקת "איגוד מקרקעין".
ובסיכום הפסק מסכם השופט פרידמן, את קביעתו הנחרצת כך:
"אין לי ספק כי לקניון בת-ים, שהינו קניון פעיל ומשגשג, ישנו "נכס" בלתי מוחשי, הקרוי "העסק כעסק חי" ("Going concern") שמעלה את שוויו לעומת קניון חדש באותו מקום. ניתן לקרוא לנכס זה מוניטין, מותג, ידע, ניהול עודף, שותפות ברווחי הפדיון של החנויות בקניון וכיוצ"ב… אין לי גם ספק שנכס זה הינו "נכס" נפרד מהמקרקעין עצמם, וכי הוא משמש את האיגוד (חברת קניונים לישראל) לייצור הכנסתו ואינו טפל למטרותיו העיקריות.
זאת בדומה לאיגוד המחזיק בבית מלון, שכן הציוד של בית המלון אינו טפל לייצור הכנסתו של בית מלון, גם אם המלון מנוהל על ידי חברת ניהול חיצונית וכל הכנסות האיגוד מבית המלון הינן "הכנסה פסיבית" מהשכרתו לגוף המנהל. "העסק החי" של קניון בת-ים הוא המקבילה של הציוד בבית המלון. ללא "העסק החי" אשר הפסיקה הכירה בו כ"נכס" שלפי סעיף 88 לפקודת מס הכנסה, לא היה מדובר בקניון פעיל המניב תשואה העודפת על תשואה פסיבית של השכרת חנויות גרידא, אלא באסופה של חנויות בלבד".
לדעתנו הציטוטים המאלפים הללו, מדברים בעד עצמם, ואין לנו כל צורך לתת פרשנות נוספת.
יצויין כי כבוד השופט אלטוביה חלק על קביעת השופט פרידמן ונצמד לפרשנות מצומצמת, בדומה למתואר בפס"ד מליסרון כאמור.
השופט מונד הסכים בלא הערות לקביעת השופט פרידמן, ובכך נחתם פסק הדין, בדעת הרוב.
2:1 לטובת הפרשנות הכלכלית מרחיבה של המונח "איגוד מקרקעין".
נמתין לגומלין, או להלכה סופית בביה"ש העליון.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.
