תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") התיר ניכוי הוצאות מימון ריאליות בחישוב השבח בעת מכירת מקרקעין בתנאים מסוימים, לגבי נכסים אשר נרכשו לאחר 7.11.2001. על אף עמדת רשויות מס שבח, קבע בית המשפט העליון בפסק הדין בעניין מ.ל. השקעות, כי ניתן להתיר בניכוי הוצאות מימון ריאליות על פי הדין בנוסחו ערב התיקון, אף לגבי נכסים שנרכשו לפני המועד האמור. לאור דחיית עמדת הרשויות בדיון נוסף בעניין, פורסמה לאחרונה הוראת ביצוע 16/2003, אשר קובעת את הכללים להתרת הוצאות המימון לגבי נכסים שנרכשו לפני 7.11.2001, וכללים נוספים בדבר ניכוי הוצאות מימון לגבי נכסים אשר נרכשו לאחר מועד זה ("המסלול הירוק").
על פי הוראות החוזר, יותרו "בכל אופן" הוצאות מימון ריאליות לגבי נכסים אשר נרכשו לפני 7.11.2001 ונמכרו לאחר מועד פרסום פסק הדין בעניין מ.ל. השקעות (17.3.2003). לגבי נכסים אשר נרכשו לפני 7.11.2001 ונמכרו לפני מועד פרסום פסק הדין כאמור, "ניאותו" רשויות מס שבח להכיר בהוצאות מימון ריאליות, אולם רק לגבי שומות שאינן סגורות!
נעיר ראשית כי בהתבסס על משמעות פסיקת בית המשפט ובהתבסס על הוראות סעיף 85 לחוק, המאפשרות תיקון שומה בתנאים מסוימים תוך ארבע שנים מיום שנעשתה, יש החולקים על ההוראה האמורה.
שנית נעיר כי מאחר שחלקן הגדול של שומות מס שבח, במיוחד בהקשר לדירות מגורים, "נסגרות" תוך תקופה קצרה ממועד מכירת הנכס, יש בהוראה זו של הרשות כדי לרוקן מתוכן במידה רבה את פסיקתו יוצאת הדופן של בית המשפט העליון.
מסלול ירוק – בהקשר לנכסים "חדשים", ועל מנת להקל בחובת ההוכחה המוטלת על המוכר בעת מכירת המקרקעין, נקבע כי במידה ובעת רכישת הנכס ימציא הרוכש את המסמכים שיפורטו להלן, ויקבל אישור על נכונותם, יהא בכך בכדי להוות חזקה לכאורה לפיה התנאים המקדמיים המנויים בסעיף 39א' לחוק אושרו על ידי המשרד האזורי. המסמכים הם:
- הסכם רכישת הזכות במקרקעין או חוזה הקבלנות לביצוע ההשבחה.
- הסכם ההלוואה בין הרוכש ובין המלווה.
- לוח סילוקין מאושר על ידי המלווה ומהווה חלק בלתי נפרד מהסכם ההלוואה.
- צילום ההמחאה שנתן המלווה לפקודת מוכר הזכות ללווה.
- מסמכי שעבוד או המשכון או רישום הערת אזהרה לטובת המלווה, או לחילופין רישום הזכות במקרקעין בספרי החשבונות של החברה.
יתרונו של המסלול הירוק בכך שלאחר הבדיקות אותן יבצע מנהל מס שבח יקבל רוכש הזכות במקרקעין אישור בדבר ניכוי עתידי של ריבית ריאלית. לאור האמור לעיל המלצתנו כי רוכש מקרקעין אשר לווה כספים לשם מימון רכישתם יבחן את מעמדו ויפנה לקבלת אישור על פי המסלול הירוק.
בשולי הדברים נציין כי לגישת נציבות מס הכנסה, סעיף 39א' אינו חל על זכות באיגוד מקרקעין.
על כך ועל מקרים נוספים בהם אין, לגישת הנציבות, זכאות להתרת הוצאות מימון גם לאחר תיקון 50 ופס"ד מ.ל. השקעות שניתן על ידי בהמ"ש העליון, נפרט בפעם הבאה.
המעונינים לקבל פרטים בנושא זה מוזמנים לפנות לרו"ח ישי חיבה – hiba@ahec-tax.co.il
