מיסוי ישראלי - תאגידים – מלחמת רשות המיסים בתופעת רכישת דירות מגורים בידי חברות

במסגרת ההתמודדות של רשות המיסים עם רווחים צבורים בידי חברות, שאינם מחולקים או נמשכים על ידי בעלי המניות (חברות ארנק, יתרות חובה של בעלי שליטה, סעיף 77 לפקודה ועוד) פותחת רשות המיסים שתי חזיתות נפרדות, בתנועת מלקחיים:

האחת – החלטת מיסוי של מע"מ (מספר 6637/14) ובה שינוי חזיתי מלא (מעמדה קודמת):

חברה שהינה עוסק מורשה שאינה עוסקת בענף המקרקעין, אשר תרכוש דירת מגורים מאדם פרטי ותשכיר הדירה לבעל השליטה בה – יהיו היבטי מע"מ ברצף עסקאות זה, כך:

הרכישה הינה עסקת אקראי. אי לכך על החברה להוציא חשבונית עצמית. מס התשומות בחשבונית עצמית זו אינו ניתן לניכוי!!  –  בשל העובדה  כי השכרת הדירה למגורים הינה עסקה הפטורה ממע"מ (מובן כי במכירה בעתיד לפרטי – לא יחול מע"מ).

כדי להעצים הקביעה האמורה, מוסיפה החלטת המיסוי וקובעת כי הדין יהא זהה גם אם הרכישה נעשתה בידי עוסק מורשה שאינו חברה (יחיד או שותפות), וגם אם ההשכרה למגורים תהא לצד ג' ולא לבעל השליטה.

יצויין כי בעבר הלא רחוק ניתנו אישורים בידי רשויות מע"מ לפיהם ברכישת דירת מגורים בידי חברה שאין עיסוקה במקרקעין, אשר לא תשמש כמלאי או ציוד בחברה ורכישתה אינה לשימוש העסק – אין לראות בה כעסקה החייבת במע"מ כלל, לא בידי הקונה ולא בידי המוכר (לא ישולם ולא ינוכה מע"מ לא ברכישה ולא במכירה).

עתה המדיניות המוצהרת התהפכה והתקשחה.

השניה – על פי הבנות שהושגו לפני מספר חודשים  בין רשות המיסים לבין הלשכות (רו"ח , עו"ד ויועצי המס), מסתמן כי כחלק משלל אמצעים כנגד יחסי בעל מניות/חברה כאמור בפתיח של מאמר זה, יבוצע תיקון חקיקה בעניין דירה בבעלות חברה המשמשת למגורי בעל השליטה, ברוח העקרונות שלהלן:

דירה שתרכש ע"י חברה לאחר שיתוקן החוק –

• עלות הדירה נטו (בניכוי משכנתא אם נלקחה), תחשב כדיבידנד בידי בעל המניות.
• עד 3 חודשים – לא יהא אירוע מס.
• התיקון יחול רק על דירות שעלותן (או יתרת עלותן המופחתת – בדירות קיימות, ראה להלן)  2.5 מיליון ₪ לפחות.
• בעל מניות הינו לעניין זה, בעל שליטה המחזיק 25% לפחות מהחברה
• ככל שהוחל דיבידנד – יוכל בעל המניות בחברה להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד לחברה, כל עוד לא משך בעל המניות את הדיבידנד שנקבע לו, בפועל.
• ככל שסכום הדיבידנד שהוטל כאמור, נמשך בפועל בידי בעל המניות, יחוייב בעל המניות מאותו מועד בתשלומי שכ"ד בסכום השווה לפחות 4% משווי הדירה.

דירה קיימת בחברה שהועמדה לשימוש בעל המניות, לפני התיקון, ככל שיהיה –

• אם פינה בעל המניות את הדירה תוך שלוש שנים משינוי החוק – לא יחול דיבידנד.
• עד הפינוי ככל שיהיה, יחוייב בעל המניות בשכ"ד הוגן לפי שווי השוק.

בסיכום יש לומר כי מי שעל אף החסרונות הלא מעטים שהיו קיימים גם קודם לכן, שקל או ביצע בעבר רכישת דירת מגוריו (ובעניין מע"מ – גם סתם דירה להשכרה לצד ג') באמצעות חברה בשליטתו, ישקול פעמיים מעשות כן בעתיד.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.