מיסוי מקרקעין - "חוק ההסדרים" 2015 – שינויי חקיקה מתוכננים בחוק מיסוי מקרקעין ומע"מ
בשבוע שעבר פורסמה "הצעת מחליטים" ממשלתית בעניין חוק ההסדרים לשנת 2015. להלן נביא, מספר שינויים מוצעים בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מע"מ, בענייני מקרקעין. נדגיש כי הדברים טרם הגיעו אף כדי "הצעת חוק", כך שיתכנו שינויים עד חקיקה סופית.
החלת פטור מס גם על השבח האינפלציוני – באופן לינארי
כידוע, בתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין התווספו סעיפים48א(ב2) ו-48א(ב3) אשר קובעים חישוב לינארי מוטב, שחל על השבח הריאלי בדירת מגורים מזכה חייבת, כך שהשבח הריאלי שנצמח עד יום 31.12.2013 יהיה פטור ממס ורק יתרתו תתחייב במס. אלא שבתיקון זה הוטלה "שלא במתכוון" חבות במס על הרווח האינפלציוני שנצמח עד 31.12.1993.רבות דובר ונכתב על לקונה חקיקתית זו (ראו מבזקים 515,526), ואמנם ברשות המיסים הבטיחו לתקן:
בהצעה הנוכחית מוצע לתקן את החוק כך שהשבח האינפלציוני יופטר ממס בגין חלק השבח הריאלי הפטור ממס כדלעייל. תחולת התיקון כפי שהבטיחו ברשות המיסים, הינה רטרואקטיבית משנת 2014.
הגם שאנו מברכים על התיקון המוצע הרי המלל המופיע בו, אף שאין מדובר בנוסח סופי, שגוי ומביא לתוצאה שבה גם המס בגין הסכום אינפלציוני שנצמח עד לשנת 1993, יקבל פטור בצורה לינארית רק עד שנת 2014 ויחויב באופן יחסי בגין התקופה שלאחר מכן וזאת על אף שמטרת החקיקה המוצהרת הינה להעניק פטור מלא ממס על מלוא השבח שנצמח עד לשנת 2013 באופן שיחפוף ככל הניתן לפטור המלא שניתן בסעיף 49ב(1) שבוטל החל משנת 2014. אנו מסבים תשומת לב המחוקק לשנות את ניסוח ההצעה כך שתביא לתיקון המיוחל והמובטח במלואו.
תיקון שיעורי מס רכישה בשנת 2015
במסגרת חוק ההסדרים של שנת 2014, הוסף סעיף 9(ג1ד), אשר נועד להקל במקצת את הגזרות שהטיל חוק ההסדרים החל מה – 01.08.2013 בעניין שיעורי מס הרכישה על דירה מגורים שאיננה דירה יחידה וקבע את הסדר הקבע במס הרכישה, בשיעורים מופחתים יותר, אשר עתיד לחול החל משנת 2015. בשל כך נקבע בין השאר למשל כי על דירה שאינה יחידה כאמור, יופחת מס הרכישה מיום 1.1.2015 ויהא בשיעור 3.5% בלבד עד סכום של כ-1 מליון ₪.
ואולם, במטרה לתמוך במאמצי הממשלה לעמוד במגבלת ההוצאה ויעד הגרעון,מוצע לתקן את חוק מיסוי מקרקעיןבאופןשמדרגותמסהרכישהושיעוריולגבי רוכש דירה שאינה דירתו היחידה ותושב חוץ, לא ירדו וימשיכו לחול כפי שהיו בשנת 2014 (בתאום סכומים):
- על חלק השווי שעד 1,123,910 ₪ – 5%
- על חלק השווי העולה על 1,123,910 ₪ועד3,371,710 ₪ – 6%
- על חלק השווי העולה על 3,371,710 ₪ ועד 4,642,750 ₪ – 7%
- על חלק השווי העולה על 4,642,750 ₪ועד 15,475,835 ₪ – 8%
- על חלק השווי העולה על 15,745,835 ₪ – 10%
חוק מע"מ – הצהרת נאמן בקבוצת רכישה
בתיקון 40 לחוק מס ערך מוסף תוקנה הגדרת "עסקת אקראי"כך שתחול גם לגבי מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין.כיוון שבחלק מהמקרים רוכשת הקבוצה את המקרקעין באמצעות נאמן,אולם המוכר אינו יודע על כך ואינו מעביר את המע"מ בשל העסקה (מאחר וסבור שמדובר בעסקה בין פרטיים) ובכך ניזוקה קופת המדינה בסכום המע"מ הנחסך,מוצע לקבוע כי אדם הקונה זכות במקרקעין כנאמ ןעבור קבוצת רכישה, ימסור למוכר הצהרה בכתב כי הוא נאמן ואת פרטי קבוצת הרכישה הנהנית.בנוסף, הנאמן יצרף את ההודעה האמורה ואישורה מוכר על קבלתה,להודעה על נאמנות שהוא מגיש לשלטונות מסמ"ק.
היה והנאמן לא פעל כאמור – הוא ייחשב לעניין סעיף 3 להגדרת "עסקת אקראי" בחוק מע"מ – כמוכר זכות במקרקעין לקבוצת רכישה והוא יהיה החייב במע"מ בשל מכירה זו (ולא מוכר המקרקעין האמיתי בעסקה). נציין, כי תיקון זה מתבקש בנוסף להוראות סעיף 16(2) לחוק מיסוי מקרקעין, המתנה רישום באישור מנהל מע"מ כי שולם המע"מ בעסקה.
הכותב: עו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו.
