מיסוי מקרקעין - סעיף 91א לחוק – דחיית תשלום המס ?
בעסקאות חליפין כגון קומבינציה, שהיא ככלל, עסקה שבמהותה לא מועברים כספים בין הצדדים, עד למועד ה"מפגש עם הכסף" – שהוא מועד מכירת דירות התמורה המתקבלות בעסקה, אין בידי המוכר אמצעים מעסקה זו לתשלום המס המתחייב באופן מיידי.
סעיף 91א לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") חוקק על מנת לפתור בעיות מעיין אלו וקובע כי המנהל רשאי, אם ראה סיבה מספקת לכך, לדחות את המועד לתשלום המס, כולו או מקצתו, לתקופה שימצא לנכון. על תקופה זו ישלם החייב במס, הפרשי הצמדה וריבית, כך שלא יגרם כל נזק לקופת המדינה בעקבות הדחייה כאמור.
רשות המיסים הוציאה בעבר הוראת ביצוע מס שבח מספר 7/98 מיום 10.2.1998 המסבירה את התקנת הסעיף, במקביל לסעיף 186 לפקודת מס הכנסה, ותוך ציון מפורש כי במקרים מעיין אלו ראוי להחיל את סעיף דחיית המס. בהוראת הביצוע ניתנו הנחיות כמותיות: דחייה של עד שלוש שנים – באישור הממונה האזורי, ומעבר לכך – באישור סמנכ"ל מקרקעין (תפקיד שאיננו מאויש כיום).
ואולם, לאחרונה נתקלנו בעמדה מחמירה השוללת את דחיית מועד תשלום המס לפי סעיף 91א לבעלים בעסקת קומבינציה כאמור, כאשר הקבלן החל למכור את הדירות בבניין שעתיד להיבנות, אף כי הללו "דירות על הנייר" !! בזאת טענה שגם הבעלים יכולים למכור את דירותיהם העתידיות ולשלם את מס השבח בעסקה !! והינה להם מזומן….
אנו בדעה, כי עמדה זו, לא זו בלבד שמערימה קשיים כלכליים לא מבוטלים על הבעלים בעסקת קומבינציה מעין זו, אלא אף מנוגדת לרציונאל של הסעיף להקל על מבצעי עסקאות חליפין, תוך שמירה מדוקדקת על קופתה של המדינה וכי מקרה של עסקת קומבינציה ללא תזרים מזומנים עונה במדויק על הגדרת "סיבה מספקת" בסעיף המאפשרת את ניצולו לטובת הנישום. שלילת האפשרות לנצל את ההקלה בסעיף, במקרים כגון אלו, הינה בעצם שרירות והפיכת הסעיף למעשה ל"אות מתה".
אנו בדעה כי טוב תעשה רשות המיסים אם תחדד את עמדתה בישום סעיפים 91א לחוק ו-186 לפקודה, ותיתן הנחיות ברורות ומוחלטות למשרדים השונים בדבר זכאותם של מבצעי עסקאות חליפין ללא זרימת מזומנים ליהנות מההקלה הקבועה בסעיפים אלו, ללא הערמת קשיים מיותרים.
לפרטים נוספים, ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו – עד לאחרונה מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים.
