מיסוי ישראלי - מע"מ – השכרה למגורים במקבצי דיור באמצעות עמידר חייבת במע"מ (הלכת שליט ונוף ים כחול)

ביום 16.6.2013 התקבל פס"ד של בית המשפט העליון לעניין ערעורן של שתי חברות שונות (ע"א 7973/11 חב' ר.א. שליט פיתוח בניה וייזום פרוייקטים בע"מ ו- 8244/11 חב' נוף ים כחול אזור יא' בע"מ) נגד מנהל מע"מ בסוגיה – האם תקבולי שכ"ד למגורים מדיירים שקיבלו החברות במסגרת השכרת מקבצי דיור באמצעות חברת עמידר  פטורות ממע"מ עסקאות מכוח סעיף 31(1) לחוק מע"מ.

רקע

כל אחת מהחברות הקבלניות הנ"ל התקשרה בעניינה עם חברת עמידר בהסכם לפיו החברות תבנה ותעמדנה מקבצי דיור לטובת דיירים אשר יופנו ע"י משרד הקליטה/עמידר להתגורר באותם מקבצי דיור. במסגרת ההסכמים האמורים התחייבו החברות לספק לאותם דיירים שירותי דיור הכוללים, בין היתר: חדר כביסה, טלפונים ציבוריים, שירותי תחזוקה וכד'. בנוסף יודגש כי בחוזה נקבע שלחברות לא יהיה שום שיקול דעת או זכות החלטה בקשר לזהות הדיירים/אורחים. ואך מעבר לכך נקבע כי לחברות אין זכות לפנות את הדיירים למעט במקרים שלא שולמו דמי האירוח ו/או כל סיבה צודקת אחרת לפי דעתה של עמידר. כן נקבע כי התמורה החודשית, תשולם באופן הבא – מחצית התמורה לערך ע"י הדייר ישירות לחברות (כך שהסכום שנקבע כולל מע"מ) ויתרת התמורה (בתוספת מע"מ) תשולם ישירות ע"י עמידר. יש לציין שחברת עמידר לא היתה אחראית על חלק התשלום של הדייר לחברות.

שתי החברות דיווחו לרשויות מע"מ כי הכנסותיהן בגין התקבולים שהתקבלו ישירות מהדיירים הן עסקאות פטורות ממע"מ עסקאות מכוח סעיף 31(1) לחוק מע"מ. יש לציין כי חב' נוף ים ראתה גם בתקבולים שקיבלה מעמידר כעסקאות פטורות ממע"מ כאמור.

טענתן העיקרית של שתי החברות היתה כי הפטור מכוח סעיף 31(1) לחוק לגבי הכנסות מהשכרה למגורים חל גם על השכרה שאיננה ישירה כפי המתווה של עסקאות השכרה של מקבצי דיור כאמור לעיל. עפ"י תכלית החקיקה – ההשכרה צריכה להיות למטרת מגורים ללא קשר לזהות הצדדים בעסקה.

המערערות ניסו לאבחן את המקרה הנדון ממקרה "דומה" בהלכת סימון. בין השאר לאור קיומו של גורם מקשר אחד נוסף בלבד בין הדייר למשכיר (שניים בהלכת סימון), וכן כי הבניה כאן נעשתה מראש במטרה להשכרה למגורים (בשונה מהלכת סימון). בנוסף טענו המערערות כי מטרת הפטור שבחוק הינה הוזלת מחירי הדיור להשכרה אשר מושגת גם ע"י השכרה לא ישירה.

ביהמ"ש העליון קובע כי יש לבחון האם החברות נקשרו עם הדיירים השוכרים בעסקה ל"השכרה למגורים" כמשמעותה בחוק. בית המשפט מפרש באופן מילולי-דווקני את תיבת המילים "השכרה למגורים" שבסעיף 31(1) לחוק, וקובע כי לא מספיק שתוצאת ההשכרה תהא בסופו של יום – למגורים, אלא שמטרת ההתקשרות עצמה עם השוכר תהא  – למגוריו. וכך נקבע:

"העסקה בין בעל נכס לבין הגורם השלישי אינה    עסקה להשכרת נכס למגורים אלא עסקה להשכרת נכס לצורך פעילותו העסקית של הגורם השלישי אשר הוא המשכיר את הנכס למגורים, משכך, השכרה בלתי ישירה בין המשכיר לשוכר אינה נופלת בגדרי הפטור".

עם זאת, חוזר ביהמ"ש העליון על הקביעה  שנקבעה בפרשת סימון, כי אומנם הפטור מכוח סעיף 31(1) לחוק חל רק על השכרה ישירה למגורים, אולם במקרה חריג בו קיים "מתווך" גרידא (דהיינו, גוף המהווה "צינור" בלבד בין בעל הנכס ושוכר למגורים בפועל ) – עדיין ההשכרה תיוותר פטורה ממע"מ (להלן – חריג המתווך).

במקרה האמור ביחס לקשר המשפטי המשולש: חברות משכירות – עמידר – דיירים – הרי שלצורך התכלית העסקית של עמידר (השגת דירות והעמדתן ל"לקוחותיה" גם אם לא פועלת למטרת רווח), צורת ההתקשרות הספציפית עם חברות בעלות דירות המגורים – הופכת את עמידר ל"בעל הבית" המהותי שעומד אל מול הדיירים השוכרים. דהיינו, לעמידר הכוח להחליט ביחס לזהות הדיירים, פינוי הדיירים, כפיפות משך השכירות, קביעת שכר הדירה, תשלום עבור דירות לא מאוישות. גם קביעת הנוסח האחיד של החוזה בין החברות לדיירים ע"י עמידר מצביע על כך.

לפיכך, ולאור מבחן חריג המתווך שנקבע בפס"ד האמור, על מנת לעמוד בתכלית החוק וליהנות מפטור ממע"מ על שכר דירה למגורים, על חברה, שנעזרת במתווך להשגת דיירים למקבצי דיור, לשמור על זכויותיה וכוחה כבעלת הנכס וכ"בעלת הבית" של הדיירים המשתכנים ולתת לכך ביטוי הולם בהסכמים שנחתמים מולם.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא, ממשרדנו.