מיסוי מקרקעין - פינוי בינוי ותמ"א 38 – השלכות תזכיר חוק מע"מ (תיקון מס' 45)

פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") עניינו בפרויקט פינוי בינוי ועוסק במתן פטור ממס שבח, בתנאים מסוימים, למוכרי היחידות במתחם במסגרת פרויקט פינוי בינוי, וכן במתן פטור ממס רכישה למחזיקים, בעת קבלת היחידות החלופיות מאת היזם.

במקביל, מעניק הפרק הקלות גם ליזם במסגרת הפרויקט, הן בדמות דחיית יום המכירה בסעיף 49כ לחוק, והן בדמות הפחתת מס הרכישה שישלם בשל רכישת הזכות במתחם, ע"י ניכוי שווי הקרקע ביחידת המגורים החלופית בהתאם לאמור בסעיף 49כה לחוק.

הקלה נוספת הניתנת כיום ליזם בפרויקט פינוי בינוי הינה בהתאם לסעיף 31א לחוק מע"מ, הפוטר ממע"מ את מכירת הזכות ביחידת המגורים החלופית ע"י היזם או את מתן שירותי הבניה הניתנים על ידו, בתמורה לרכישת זכות על ידיו ביחידת מגורים במתחם, כאשר גובה הפטור ממע"מ יהא עד ל"לתקרת השווי" כהגדרתה בסעיף 49כב לחוק.

ואולם, לאור העובדה שמרכיב זה של הפרויקט פטור ממע"מ, הרי שהיזם איננו רשאי לנכות את התשומות שבהן עמד לצורך בניית מרכיב זה ועליו לפצל את החשבוניות ולדרוש בניכוי רק את יתרת התשומות.

בתזכיר חוק מע"מ (תיקון 45) מוצע למחוק את סעיף 31א ובמקומו להוסיף את סעיף 30א, אשר יעניק באותם תנאים כפי שקובע כיום סעיף 31א, הקלה ליזם בדמות מס בשיעור אפס במקום פטור ממע"מ, דבר שיאפשר ליזם לנכות את מלוא התשומות ששימשו בידיו בבניית הפרויקט.

תמ"א 38

סעיף 31ב לחוק מע"מ מעניק הקלה ליזם הפועל במסגרת תמ"א 38 בדרך של פטור ממע"מ  על מתן שירותי בניה לפי תכנית החיזוק בתמורה למכירת הזכות הנמכרת הפטורה ממס, בהתאם להוראות סעיף 49לג לחוק.

בדומה ל"תקלה" שאוזכרה בעניין פינוי בינוי לעיל, הרי שגם בעניין תמ"א 38 ניתן ליזם פטור ממע"מ בגין שרותי החיזוק שהוא נותן לדיירי הבניין שחוזק. פטור כאמור גורם לשלילת אפשרות לנכות מע"מ תשומות, מנגד.

כמו כן יצויין כי , על אף שבתיקון 74 לחוק, הוסף סעיף 49לג(1) שעיקרו החלת הוראות פרק חמישי 5 לחוק גם על עסקאות תמ"א 38 שמבוצעות בדרך של הריסת הבניין הישן והקמת בניין חדש, הידועות בשם תמ"א 38/2, הרי שעד כה לא בוצע תיקון מקביל בחוק מע"מ והוראות סעיף 31ב לחוק מע"מ אינן מעניקות כיום הקלה דומה ליזם בפרויקט תמ"א 38/2.

כדי לתקן את שתי הסוגיות לעיל, מוצע בתזכיר החוק, למחוק גם את סעיף 31ב לחוק מע"מ ובמקומו להוסיף את סעיף 30ב, אשר יעניק, בדומה לסעיף 30א המוצע, הקלה ליזם בפרויקטים של תמ"א 38, הן בדרך של שרותי חיזוק (38/1) והן בדרך של הריסה ובניה (38/2), באמצעות קביעת מס בשיעור אפס אשר יאפשר ליזם גם בעסקאות תמ"א 38, לנכות את מלוא מס התשומות ששימשו בידיו בבניית הפרויקט.

חקיקת התיקונים המוצעים, יקלו בקידום פרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38, באשר יגדילו את כדאיות היזם להיכנס ולבצען, במקומות שבהם לא חפץ קודם לכן.

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה, ממשרדנו – לשעבר, מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים.