מיסוי מקרקעין - פיצול אופקי ואנכי במכירת דירת מגורים

אחד מהנושאים המורכבים במיסוי מקרקעין אשר זכו לדיון בפסקי דין רבים הינו מכירת זכות בדירת מגורים אשר נלוות לה זכויות בניה נוספות ו/או כאשר ניצבת הדירה על שטח קרקע הגדול מהמקובל לשימוש בדירה.
ועדות הערר נדרשו במספר פסקי דין (הלכת יוניזדה ע"א 595/82 והלכת בטאט ע"א 178/87) לדון במשמעות השפעת הנתונים האמורים על חישוב מס השבח שיחול במכירת הדירה האמורה.
לאור פניות רבות בנושא מצאנו לנכון להבהיר כי בעת חישוב הפטור במכירת דירת המגורים שלצידה זכויות בניה נוספות ושטח קרקע גדול יש לאבחן בפיצול אופקי, דהיינו, ייחוס חלק מהתמורה לדירת המגורים וקביעת החלק האחר כמכר מקרקעין רגילים. במקרה זה אין כל משמעות לפטור על פי סעיף 49ב' במשולב עם 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין.
לאחר פיצול זה יש לבחון את פיצול זכויות הבניה משווי המקרקעין – פיצול אנכי – בידוד זכויות הבניה.
במקרה זה יחול מיסוי בהתחשב בהוראות סעיף 49ב' לחוק מיסוי מקרקעין והמוכר יהא זכאי לפטור כמצוות הוראות הסעיף .
בהתאם לפס"ד בעניינה של רחל להב ע"א 6486/02, יש מקום לבצע פיצול כלכלי תוך הגדרת חלק המקרקעין בחלקות, אף באמצעות תשריט, כחלק נפרד מהדירה כך שניתן להעבירו לחברה כמצוות סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין ולהקצות לקבלן את חלקו .
המלצתנו כי בטרם התקשרותם של בעלי דירות/בתים בעסקת קומבינציה יבחנו השלכות הפיצול האופקי אשר יתכן וייתן מזור לחלק מחבותם במס שבח מקרקעין.

לפרטים נוספים והסברים ניתן לפנות לרו"ח רן ארצי.