מיסוי מקרקעין - שווי העסקה "תמיד" שווי השוק
ביום 10.07.2006 ניתן בביהמ"ש העליון פס"ד בעניין מנחם אב (ע"א 9539/05). בפס"ד נדונה שאלת השווי לגבי עסקת מכירה של עשר דירות מגורים בבניין של 12 דירות אשר הוכר כנכס מאושר להשכרה למגורים לפי חוק עידוד השקעות הון. ע"פ החוזה מכרה המערערת לחברה קשורה את הדירות בתמורה מסויימת. המשיב לא קיבל את השווי כפי שנקבע בהסכם המכר, וקבע שווי גבוה הרבה יותר. על רקע מחלוקת הזו הוגש ערעור לועדת ערר.
לועדת הערר הוגשו הערכות שמאי הן מטעם המערערות. ועדת הערר קבעה את שווי העסקה לסך מסויים (במקרה יצא פחות או יותר באמצע), תוך התייחסות לעסקאות אחרות בסביבה ולאחר ניכוי של 20% משווי מכירה רגילה עקב מכירת "כמות" דירות. ועדת הערר לא התייחסה לעובדה שנתגלתה כי שתי הדירות הנותרות בידי מערערת הועברו לשני בעלי מניותיה אגב פירוקה וכי כשנה לאחר הסכם המכר, נחתם הסכם לפיו תשפץ החברה הקשורה את שתי הדירות שהועברו אל בעלי המניות, ללא תמורה, שיפוץ ששמאי המשיב העריך את שוויו בסך של כ – 150,000 $. ביהמ"ש העליון בוחן את הגדרת "שווי מכירה של זכות" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין וקובע כי: "…התמורה החוזית אינה הכלל אלא דווקא החריג לו. חריג זה יתקבל אם יוכיחו הצדדים לעסקה כי התמורה המוסכמת נקבעה בתום לב ובלא שהושפעה מקיומם של יחסים מיוחדים".
ביהמ"ש קובע בצורה מפורשת ופסקנית כי שוויה של זכות במקרקעין יקבע ע"פ מחיר בין קונה ומוכר מרצון – הכלל יחול גם לגבי צדדים שאינם צדדים קשורים. חובת ההוכחה כי המחיר נקבע בתום לב והוא המחיר האמיתי, מוטלת על הצדדים לעסקה!!!
במיוחד בנסיבות המקרה הספציפי בו לא ניתן הסבר מניח את הדעת בדבר השיפוץ האמור, קובע ביהמ"ש כי מדובר בטובת הנאה נוספת למחיר החוזי שנקבע בין הצדדים והערעור נדחה.
פסק דין זה הוא איתות ברור לנישומים המנסים להתל בשלטונות המס ובבית המשפט. הוא קובע כי גם אם יקבל הנישום טובות הנאה זמן רב לאחר העסקה, בית המשפט יקשור טובות הנאה אלו לעסקה ויביא למיסויה האמיתי.
