מיסוי מקרקעין - היוון תמורות בעסקת תשלומים
בימים אלה פורסם פסק דין בעניין המכון הגיאופיסי לישראל (ו"ע 1289/01) אשר דן בשאלה האם בעסקת מקרקעין בה התמורה משולמת בתשלומים מאוחרים ללא ריבית, יש להקטין את התמורה הנקובה בחוזה המכר ולהוון את התשלומים למועד המכירה לפי שיעור הריבית הנהוגה בשוק.
במקרה הנדון נחתם הסכם למכירת מגרש בחולון. מועד מסירת המגרש נקבע לכשנה וחצי ממועד חתימת ההסכם והתשלום נפרס לאורך התקופה כאשר התשלום האחרון והמהותי ביותר ישולם עם מסירת החזקה במגרש לקונה. כמו כן, נקבע בחוזה כי הקונה רשאי להקדים תשלומים, עם הודעה למוכר, ובמקרה כזה יופחת מהתשלום שיעור הלייבור בתוספת 1.5% בגין תקופת ההקדמה.
העוררת טענה, כי שווי המכירה הינו השווי לתשלום ליום המכירה ולפיכך תשלומים מאוחרים המגלמים בתוכם ריבית צריכים להיות מהוונים ליום המכירה. כמו כן טענה העוררת כי פריסת תשלומים מעין זו, הינה ארוכה מן המקובל ולכן לא ניתן להתעלם ממנה. המשיב לעומתה טען כי עסקה שפריסת התשלומים בה משתרעת על שנה וחצי הינה עסקה מקובלת בשוק, וכי פריסת התשלומים לתקופה כזו, גם אם התשלום העיקרי מבוצע בסופה, אינה משנה את אופי העסקה ואינה הופכת בשל כך מעסקת מקרקעין לעסקת מקרקעין ואשראי.
נקבע כי במקרה דנן יש ליישם את שיטת ההיוון קרי, האשראי לתקופה של שנה וחצי והשפעתו על ההיוון הינה מהותית. קביעה זו נסמכת גם על עקרונות חשבונאים מקובלים וכן על כך שקיים סעיף בחוזה לפיו הקדמת התשלומים תגרור הקטנה של התמורה לאמור, הצדדים לעסקה נתנו ביטוי למרכיב המימון שבעסקה ו"גילו דעתם" כי התמורה בהסכם כוללת את מרכיב המימון.
מפסק הדין עולות מספר סוגיות חשובות :
- ככלל, שווי הוגן של עסקה נקבע בהתאם להיוון הסכומים הנקובים בה תוך הפרדה בין מרכיב התמורה למרכיב האשראי.
- בנסיבות היוון תמורות, למועד חתימת החוזה יקטן השבח (כנגד אומנם ירשמו הכנסות מימון אך יתכן שהן יקוזזו כנגד הוצאות מימון), יקטנו מס הרכישה ומס המכירה (קיטון אבסולוטי).
- פעם נוספת הוכח כי הערכאות המשפטיות מאמצות הפרשנות התכליתית תוך "השוואת האמת המשפטית לאמת הכלכלית באופן שתושג התכלית הכלכלית תוך מיסוי הרווח הכלכלי אמיתי", מגמה אשר תופסת תאוצה לאחרונה.
נברך את ידידנו עו"ד אודי ברזילי וצוותו, על הישגם המהותי בערר זה.
