מיסוי מקרקעין - חילוף מקרקעין – האומנם ?
במסגרת תיקון 50 התווסף, כהוראת שעה, פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין הדן בחילוף זכויות במקרקעין. פרק זה מקנה פטור ממס במספר מקרים בהם בוצע חילוף נכסים. קרי, נמכרת זכות במקרקעין והמוכר רוכש זכות אחרת במקרקעין כתחליף לזכות שמכר. הכל כמובן, בהתאם לכללים כפי שנקבעו בהוראת השעה.
החילוף מאפשר למכור זכויות במקרקעין בתקופה שבין 7.11.2001 ועד 31.12.2006, מבלי שהמכירה תחויב במס שבח ומס מכירה. אולם, בפועל ניתנת דחיית מס בלבד שכן בעת מכירת הזכות חלופית, ישולם מס על השבח שנצבר מיום רכישת הזכות הנמכרת ועד יום מכירת הזכות החלופית [ללא אפשרות לקבלת פטור, שיעור מס מופחת או דחית מס (למעט החריגים שנקבעו בסעיף 49טז(א)(1א))].
סעיף 49טז(א)(2) לחוק קובע כי גם כאשר הזכות החלופית אינה זכות בעלות (לדוגמא- זכות חכירה) וזכות זו אינה מוארכת, הרי שעם התפוגגות הזכות יראו בפקיעתה מכירת הזכות החלופית והיא תחויב במס לפי השווי שהיה נקבע אילו נרכשה לראשונה במועד הפקיעה. כלומר יחול מיסוי לפי שווי הזכות החילופית לו נרכשה באותו יום, אף שלמעשה לא קיבל "המוכר" אגורה!
חריג לכלל האמור, מצאנו בסעיף 49טז(א)(3) לחוק המתייחס לחילוף דירת מגורים מזכה או זכות אחרת במקרקעין, בזכות למגורים בבית אבות. במידה ומוכר הנישום דירת מגורים מזכה או זכות אחרת במקרקעין ורוכש לחילופה זכות למגורים בבית אבות (כהגדרתה בסעיף 49יג) אשר אינה זכות בעלות (זכות חכירה בלבד כיוון ששר האוצר טרם קבע זכות אחרת), הרי שבמידה וזכות חכירה זו פוקעת, לא יחויב הנישום במס כלל!
יש לשים לב להגדרת "זכות למגורים בבית אבות", הכוללת: זכות בעלות או חכירה ביחידת מגורים בבית אבות (כהגדרתו בסעיף) בלבד. לכן, במידה וההסדר עם בית האבות כולל תשלום פיקדון שאינו מלווה בקבלת זכות בעלות או חכירה, הרי שהוראות סעיף 49יג לא יחולו ועל כן לא ניתן יהיה לדחות את חיוב המס בגין דירת המגורים או הזכות האחרת שנמכרו לצורך המעבר לבית האבות.
