מיסוי מקרקעין - קומבינציה בדירת מגורים – בסיס להערכות מס

בעת מכירת נכסי המקרקעין שנבנו בעסקת קומבינציה "רגילה" (מכר חלקי) כל עליית הערך של  הקרקע  תמוסה מיום הרכישה ה"היסטורי" ועלות שרותי הבניה תחשב כהשבחה. בפס"ד יוניזדה כמו גם בפס"ד טובי נקבע כי בעסקת קומבינציה "מיוחדת" – עסקת קומבינציה כאשר על חלק מהקרקע המועברת לקבלן קיימת דירת מגורים (להלן: הלכת יוניזדה – טובי) יכול שינתן הפטור ממס שבח על דירת מגורים, המוענק מכוח חוק מיסוי מקרקעין – "דירת יחיד".

בפס"ד שדמי (ע"א 8789/02) – מתואר מקרה בו נמכרה דירה שנבנתה במסגרת עסקת קומבינציה על מקרקעין "הסטוריים" שנתקבלו בירושה, אשר חויבה במס שבח. השאלה הנדונה היא מהו יום ושווי הרכישה של דירות המגורים החדשות שנבנו כתוצאה מעסקת קומבינציה: האם תאריך הרכישה ההיסטורי (היום שבו נרכשו הזכויות לראשונה) או שמא המועד של עסקת הקומבינציה, נפסק כי אין למסות שנית את עליית הערך ההיסטורית. עקרון רציפות המס מחייב כי במידה ונקבע יום ושווי רכישה במסגרת הליכי שומה (כמו גם שולם מס השבח בגין העסקה), הרי שבעת מכירת נכסי המקרקעין שנבנו במסגרת עסקת הקומבינציה "ימחקו" הרשומות ההיסטוריות ועליית הערך של נכסי המקרקעין החייבת במס שבח תהיה ממועד עסקת הקומבינציה ואילך.

ידוע כי תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי יש לחשב את מס השבח לפי יחס תקופות לינארי. עולה מפסק הדין כי בעת ביצוע עסקת קומבינציה במקרקעין עליה בנויה דירת מגורים, יש לבחון ישום הלכת יוניזדה טובי וזאת הרבה מעבר לשיקולי הפטור ככל שקיים. שכן כאמור לעיל ישום הלכת יוניזדה מוחק את תאריך הרכישה ההסטורי, ויוצר תאריך רכישה חדש. מכאן למשל, בעת מכר דירות או מבנים אחרים שנבנו בעסקת קומבינציה אשר נעשתה לפי הלכת יוניזדה – טובי לאחר 01.01.2003 על קרקע "ישנה" שיעור המס שיחול עליהם יהיה 25% (בשנת 2006) ואם ימכרו החל משנת 2007 שיעור מס השבח יהיה  20% בלבד.