מיסוי מקרקעין - רכישת חוב המשכנתא כתחליף לרכישת נכס המקרקעין
במקרים בהם משעבד בעל מקרקעין את הנכס לטובת הבנק (משכנתא) יתכן כי יתרת ההלוואה תעלה על שווי הנכס ובעת מימוש הנכס יאלץ בנק למחוק את יתרת החוב שנוצרה. על כן, במקרים מסוימים עדיף לאדם המעוניין לרכוש נכס, לקנות את החוב בגין אותו הנכס המובטח במשכנתא במקום רכישת נכס המקרקעין עצמו, כתוצאה מכך יחסכו תשלומי מיסים (הן למוכר והן לקונה) שהיו משתלמים בגין אותה עסקה (מס מכירה, רכישה ושבח), ואילו ה"רוכש" יהפוך לנושה בבעל הנכס.
קיימים שני יתרונות עיקריים לחלופה שהוצגה לעיל:
- הריבית בגין הלוואה אשר יקבל "הרוכש" , אשר בפועל מהווה תחליף לדמי שכירות, חייבת במס בשיעור של 20% (במידה ולא נוכו הוצאות מימון), על פני חיוב דמי השכירות במס בשיעור המס השולי החל עליו. (קביעה זו נכונה כל עוד הנכס אינו דירת מגורים אשר דמי השכירות בגינה חייבים במס בשיעור של 10% ללא מגבלת תקרה).
- מכירת ההלוואה ברווח או פדיונה יחויבו במס רווחי הון בשיעור של 20% בידי יחיד וזאת רק בגין סכום הפדיון העולה על הסכום המתואם למדד ששולם עבור רכישת המשכנתא.
חסרונה העיקרי של שיטה זו טמון בכך כי בעל המשכנתא אינו נהנה כלל מעליית ערכו של נכס המקרקעין, היה והסכם המשכנתא יכלול קביעה לפיה למלווה תקום זכות לחלק מעליית ערך המקרקעין תתכן הטענה כי רכישת המשכנתא הנה בפועל רכישת זכות במקרקעין .
במידה מסוימת יתכן וכנגד טענה זו ניתן לקבוע כי חוזה המכיל סעיף המעניק זכות בעליית ערך מקרקעין אינה רכישת זכות במקרקעין בהתאם לפס"ד שי אללוף (עמ"ה 01/1128 ,ראה מבזק מס 146 מתאריך 09.03.2006). על כן תנאי כאמור, בהסכם המשכנתא לא בהכרח ייחשב כרכישת זכות במקרקעין.
