מיסוי מקרקעין - קרן להשקעה במקרקעין
משרדנו פנה לאחרונה לרשות המסים ופרש בפניה הארות לדבר חקיקה בנושא קרנות להשקעה במקרקעין. הננו מעלים בפניכם את עיקרי הארותינו:
1. הכנסות ריבית שמופקות כתוצאה מחוב לקוחות במהלך העסקים הרגיל, ראוי כי יחשבו כחלק מהכנסות הנכסים המניבים ולא כהכנסות חריגות, אשר תחויבנה במס בשיעור של 70%.
2. מעמדם של בעלי מניות אשר שיעורי השקעתם בחברה משתנה בטרם הונפקה לציבור אינו ברור מהוראות החוק, על כן יש לקבוע כי שינוי שיעורי ההחזקה כאמור לא יחשבו כפגיעה בזכאות החברה להיחשב כקרן השקעה בנדל"ן.
כמו כן, ראוי להבהיר מה דין הכנסות הקרן בתקופת הביניים קרי, עד קבלת מעמד כקרן להשקעה בנדל"ן. לדעתנו, ראוי לקבוע כי הכנסתה החייבת של הקרן בכל תקופת המעבר, תיכלל בהגדרת הכנסתה החייבת של הקרן לצורכי מס, ובתנאי שחולקו לפי הוראות החוק.
3. יש לבטל איסור קיזוזן של הכנסותיה החריגות של הקרן כנגד הפסד הון שנצמח בעת מכירת מניות הקרן להשקעה בנדל"ן. עם זאת, ראוי להרחיב את אפשרות קיזוז הפסד ההון ממכירת המניות מהכנסות הקרן שחולקו בעבר לבעלי מניותיה.
4. קיים צורך לקבוע כי קרן השקעה בנדל"ן אשר לא עמדה בתנאים הנדרשים על מנת שתיחשב כ – "קרן להשקעה בנדל"ן", ובנוסף התקשרה בהסכמים לרכישת המקרקעין המותלים בהשלמת הליכי רישום הקרן עפ"י הדין, לא יחשב ביטול ההסכמים בשל התנאי האמור, כ"מכר חוזר".
5. החובה לחלק 90% לפחות מרווחי קרן השקעות בנדל"ן יתכן ויגרמו לקרן שלא תעמוד במבחן יחסי הון/הלוואות הנדרשים ממנה כל 6 חודשים לפי הוראות החוק.
6. גיוס הון בנקאי על מנת להשקיע בנכסי מקרקעין, יתכן ויפגע במבחן שווי הנכסים המניבים שכן הגדרת "נכסי הנפקה ותמורה" אינה כוללת כספים שנתקבלו מגיוס הון בנקאי נוסף.
7. החוק קובע כי מיסי חוץ ששילמה קרן להשקעה בנדל"ן יותרו בניכוי כהוצאה מהכנסותיה ולא יינתן בגינם זיכוי לקרן או לבעלי מניותיה. לדעתנו, קביעה זו עלולה לגרום למיסוי הכנסות בגין נכסי מקרקעין בחו"ל בשיעורי מס גבוהים. ראוי לקבוע על כן, כי במידה וההכנסה לא חולקה תהא הקרן זכאית לזיכוי בגין מיסי החוץ כמו כן, מאחר ומהותה של הקרן להשקעה בנדל"ן הינה "ישות שקופה" איננו מוצאים הצדקה לשלילת זיכוי בגין מיסי חוץ ששולמו ע"י הקרן להשקעה בנדל"ן בגין נכסי מקרקעין המוחזקים ישירות על ידה.
