מיסוי מקרקעין - אופן הפחתת נכסים מלפני 1973 – הלכת שופרסל
בחישוב שבח ריאלי "מקובל" וכך גם בחישוב רווח הון, מופחתים יתרת שווי הרכישה/יתרת מחיר מקורי (כלומר עלות הניכוי הפחת ), מן התמורה.
השבח/רווח ההון הריאלי, מחושבים על ידי מידוד העלות המופחתת.
בחוק מיסוי מקרקעין, ישנה הוראה, אשר רבים אינם ערים לה, ואשר קובעת בין היתר כי במכר זכות במקרקעין בת פחת שיום רכישתה 1.4.1973 ולפני כן, יחושב השבח הראלי אחרת לגמרי: שווי הרכישה ימודד אמנם מיום הרכישה, אך הפחת שנוכה, ימודד מאמצע תקופת הפחת בלבד. (מנגד – לתמורה ייווסף סכום מחושב מסוים). ישום האמור יכול להפוך שבח ראלי מלא, לשבח אינפלציוני בלבד.
הוראה זו הינה , וכך גם קרויה :" סעיף 4 לתיקון 12 ".
בפס"ד בעניין שופרסל (ע"א 535/01, מיום 23.6.2005) נדון מקרה בו מקרקעין נרכשו בשנת 1969 ועליהן מבנה ישן תפוס בדייר מוגן.
בחלוף זמן לא רב פונה הדייר, ובשנת 1972 נהרס המבנה הישן והוחל בבניית מבנה חדש שבנייתו נסתיימה בשנת 1976. בשנת 1994 המבנה החדש נמכר, והמוכרת דרשה ישום החלת תיקון 12.
ועדות ערר שעל יד ביהמ"ש המחוזי נדרשו לסוגיות דומות בעבר ואולם עתה לראשונה ניתנת הלכה בביהמ"ש העליון:
ההלכה קובעת כי לא די שהמקרקעין נרכשו לפני 1.4.1973 אלא עליהן להיות מקרקעין בני פחת באותו תאריך.
לגבי המבנה הישן קובע ביהמ"ש כי אינו מתערב בקביעת ביהמ"ש המחוזי לפיה לא הוכח כי המבנה הישן היה בר פחת, ובלשונו: "העובדה כי היה דייר מוגן במבנה הישן לא הפכה את המבנה הישן לנכס בר פחת".
נציין כי לא ברורה לנו הציטטה דלעיל בעניין המבנה הישן ונראה כי כוונתו שלא הוכח שהיו הכנסות שכירות ממנו.
מכוון שביהמ"ש העליון לא התייחס כבלתי רלוונטי למבנה הישן,(שכן הנכס שנמכר לבסוף הוא המבנה החדש), יתכן ובדוחק ניתן לטעון כי לו הוכח שהמבנה הישן שנהרס, אכן היה נכס בר פחת, ניתן היה להחיל את תיקון 12 במכירת המבנה החדש.
לסיכום הילכת העליון :
1. מקרקעין בני פחת אשר לא היו בני פחת ביום 1.4.1973, לא זכאים להחלת תיקון 12, אף אם יום רכישתן, או יום רכישת הקרקע עליהן נבנו, היה בתאריך זה.
2. בדוחק ניתן לטעון כי נכס בר פחת שנבנה במקום מקרקעין שנרכשו לפני 1.4.1973 והיו בני פחת באותו מועד ונהרסו, יכול וניתן להחיל עליהן את תיקון 12.
