מיסוי מקרקעין - עסקאות עם ועל ידי קטין (פס"ד קלו)
כידוע חוק מיסוי מקרקעין מטיל תקופת צינון של מספר שנים הנדרשת לצורך קבלת פטור ממס שבח במכר דירת מגורים על ידי מי שקיבל הדירה או מקורותיה במתנה. תקופת צינון הנדרשת משתנה כפונקציה של קרבת מקבל המתנה לנותנה, גילו, היותו נשוי אם לאו, ושאלת מגוריו בפועל בדירה זו (ראה סעיף 49ו' לחוק זה).
בפסק דין בעניין קלו (ע"ש 3427/98 מיום 17.4.2005) נדון מקרה בו נחתם הסכם למכר זכויות במקרקעין בין אב לבנותיו הקטינות בתמורה לסכום מסוים. בחלוף כשנתיים וחצי,(לאחר היותה של הבת בגירה), נמכרה דירת מגורים שנבנתה על אותם מקרקעין,על ידי אחת הבנות בסך של 750,000$, בטענת פטור ממס.
מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי העברת הזכויות במקרקעין מן האב לבנותיו הייתה למעשה מתנה, ובשל אי עמידה בתקופת הצינון הנדרשת בחוק לצורך קבלת פטור ממס במכירת הדירה- נשלל הפטור (שניתן בתחילה) והוטל מס שבח.
כבוד השופט בדימוס קבע מספר נקודות חשובות ומשכילות:
- עסקה במקרקעין עם קטין משתכללת עם אישור בית המשפט, או עם הגיע הקטין לבגרות.
- בשל כך (ומאחר ובית המשפט לא נתבקש לאשר העסקה) יום הרכישה לעניין המקרקעין שהועבר מן האב לבת הינו מאוחר הרבה יותר מיום החוזה בפועל, והינו המועד בו הגיע הבת לבגרות.
- מאידך נקבעה בעבר הלכה בביהמ"ש העליון (בעניין שנאור ע"א 43/87) לפיה ההוכחה אם דירה נתקבלה במתנה אם לאו, מוטלת על כתפי מנהל מיסוי מקרקעין ולא על המוכר.
- נטל ראיה זה יורם על ידי המנהל אף אם יציג נטל זעום –או "ראשית ראיה" כדברי ביהמ"ש העליון.
- במקרה הנדון לא הרים מנהל מיסוי מקרקעין אף את הנטל הזעום הנדרש ממנו וכל שקבע הינו כי: "מאחר ולא הוכח לנו כי למוכרת היו מקורות עצמאיים לרכישת הדירה" וכן: "לא שוכנענו שהמימון לרכישת הגג ובנייתו נתקבל על ידי המוכרת. לדעתנו המימון נתקבל על ידי האב".
- מאחר שכך הוא, קובע בית המשפט כי: "הדברים שנרשמו כנ"ל בשני המסמכים הנזכרים מראים את דעתו והתרשמותו של המשיב, דעה והתרשמות שאין להן כל אחיזה בראיות כל שהן. הפסיקה קובעת במפורש שנטל ההוכחה מוטל על המשיב, ואפילו נטל הוכחה זה הינו זעיר וקל משקל, בכל אופן הוא עדיין עניין של הוכחה ולא של דעה והתרשמות בלבד". וכן בהמשך: "המשיב ראה לנגד עיניו שתי קטינות, בנות 16 ו– 17 שנים… והוא החליט שמאחר והן קטינות כי אז אין להן אמצעים ומשאבים משלהן לרכישת המקרקעין. ולא היא: העובדה שהקונות הינן קטינות, עובדה זו לכשעצמה אינה יכולה להוות ראיה או "ראשית ראיה" שתעביר את נטל ההוכחה לעוררים בדבר קיומם או אי קיומם של התנאים האמורים בסעיף 49ו(א) לחוק המיסוי. העובדה שאדם הינו קטין, אין בעובדה זו כדי להוכיח שאין לו משאבים משלו. אדרבא, המחוקק עצמו מכיר במקרים שבהם יש לקטין אמצעים כספיים משלו…"
מאידך קובע בית המשפט כי הלשון הכתובה של סעיפי ההסכם בין האב לבנותיו יכלה לפחות על פניה להצביע אחרת: "… והואיל והקונות, למרות היותן קטינות, הינן בעלות אמצעים לרכישת הדירה מכספן"; וכן בסעיף 4 להסכם זה:
"בתמורה לרכישת הדירה ולקבלת החזקה ולרישומה על שם הקונות בלשכת רישום המקרקעין, תשלמנה הקונות למוכר סך של 180,000$".
בסיכומו של דבר נפסק כי אף שמועד הרכישה היה מאוחר יותר, הרי לא הוכח כי הייתה זו מתנה, ובשל כך, תקופת הצינון כלל אינה נדרשת, והערר התקבל בנקודה זו.
לדעתנו ראוי ללמוד מפסיקה זו מספר עקרונות:
א. מועד השתכללות עסקה במקרקעין עם קטין, יהא עם הגיעו לבגרות או עם אישור בית המשפט, כמוקדם שבהם.
ב. מועד ההשתכללות כאמור קובע הן את שווי מס הרכישה שיוטל על הקטין המקבל והן את שווי המכירה עליו יוטל מס שבח, (במידה ולא מדובר במתנה, או שתנאי הפטור אינם חלים). אף אם יהיה זה לאחר מספר שנים !!!
ג. מן הסתם גם מנהל מיסוי מקרקעין יפנים כישלונו במקרה זה, ובעתיד ינסה לכל הפחות לעקוב אחר של תזרים כספי התמורה או מס הרכישה, ומקורותיה, דבר שבמקרה הנדון כלל לא נעשה.
ד. ראוי לבסס מקורות כספיים, לרוכש נכס על פי חוזה שנעשה בתמורה כספית, בין בני משפחה, במיוחד אם הרוכש קטין הוא שעל פניו הינו דל אמצעים.
