סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, קובע כי "במכירת דירת מגורים מזכה שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי …לפטור…עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה נוספת". מוסיף הסעיף וקובע כי במידה ושווי הדירה כאמור ללא הזכויות נמוך  מסך של כ-1.7 מליוני ₪ (להלן- תקרת הפטור) יינתן  פטור נוסף כך שסה"כ הפטור יהא כפל שווי הדירה או תקרת הפטור, כנמוך שבהם.

רקע עובדתי – שתי נשים  התקשרו ביניהן בעסקת נטו למכירתבית צמוד קרקע העומד על מגרש של 825 מ"ר בישוב עין הוד. מנהל מיסוי מקרקעין, קבע, כי לפי תוכנית המיתאר, ישנן זכויות בנייה בלתי מנוצלות במגרש. לפיכך, קבע המערער כי, חלק מזכויות הבניה לא יהיו פטורת ממס. על קביעתו זו הוגש ערר.

ועדת הערר קבעה בין השאר כי:

  על פי הלכת נסל, מגרש בגודל כזה בסביבה כפרית כזו, הינו סביר כצמוד לדירת מגורים.

"לא הובאה ראיה כי התמורה החוזית של הנכס הושפעה מזכויות לבניה נוספת"

"לא הובאה ראיה כי מחיר השוק של דירות בנות השוואה באזור הושפעה מזכאות לבניה נוספת"

"מהבחינה הסוביקטיביתשל העוררות, הוכח כי לא ידעו בעת ההתקשרות, על קיומן של זכויות בניה בהיקף שנטען"

"בעסקאות להשוואה שהובאו בפנינו – לא נטען ולא הוכח כי התמורה ששולמה בהן הושפעה מזכאות לבניה נוספת".

מסקנת ועדת הערר היתה לאור האמור כי "לא הוכחה סבירות החלטתו של המשיב כי התמורה שהשתלמה הושפעה מזכות לבניה נוספת".

 המנהל ערער לביהמ"ש העליון, וביום 05.05.2010 ניתן פס"ד של ביתהמשפט העליון בעניין שרה ליאור וסופי לנדאו ( ע"א 9152/08).  ביהמ"ש נצמד משום מה רק לאמירה כי מבחינה סוביקטיבית לא ידעו הצדדים לעסקה כלל על זכויות בניה נוספות, ובשל כך המחיר לא הושפע מהן, וקבע כי וועדת הערר "החילה מבחן סובייקטיבי לעניין השאלה האם התמורה ששולמה עבור דירת המגורים הושפעה מזכויות נוספות. הוועדה שגתה,  שכן המבחן הנכון הינו מבחן אובייקטיבי". בכך ביטל ביהמ"ש העליון את פסק דינה של הועדה, אך שלח את הצדדים להתדיין בפניה שוב, לבחון את הסוגיה.

 נעיר כי מעניין יהא לראות מה יגבר בסופו של דבר – קביעתה העובדתית של הוועדה כי עסקאות דומות להשוואה שהובאו בפניה – לא נטען לגביהן כי התמורה בהן, וכן מחיר השוק שלהן הושפעו מזכויות בניה נוספת (אף שכפי שהובן ולא נכתב – היו בהן זכויות כאלה), או קביעתו הנקודתית של המנהל לגבי עסקה בודדת זו כי בהתעלם מעסקאות אחרות בהן לא טען כך (כך נראה), להערכתו, שווי דירה ספציפית זו, קטן מתמורת כלל העסקה, וההפרש הינו שווי זכויות בניה.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה או עו"ד שלומי לוי ממשרדנו.