מבזק מס מספר 991 - 

מיסוי מקרקעין  9.11.2023

דירה שנרכשה ב"הלוואת בלון" מקרוב, כדירה שנתקבלה במתנה? זהירות! - 9.11.2023

ביום 30.10.2023  ניתן פס"ד בוועדת הערר בעניין סימוביץ (להלן – העוררת) (ו"ע 21336-03-22).

הסוגייה שנדונה בפסק הייתה  "האם העוררת זכאית לפטור ממס שבח, הניתן למוכר שבבעלותו דירה יחידה….בגין מכירת דירת מגוריה, שנרכשה על ידה לאחר הנישואין והמופרדת רכושית על פי הסכם יחסי ממון, כאשר בן זוגה מחזיק אף הוא בדירה משלו, שנרכשה על ידו לאחר הנישואין".

מבלי שנפרט את מלוא העובדות,  נתאר רק בכלליות כי מדובר בבני זוג, אשר לבן הזוג היו 2 דירות טרם נישואיהם, ובשנים שלאחר הנישואין מכר אחת וקנה אחרת. בין בני הזוג היה הסכם ממון.

בת הזוג, העוררת, קנתה לאחר נישואיהם דירת מגורים, ואח"כ מחצית דירה נוספת שנחשבה כ"דירה יחידה" תוך התחייבותה למכור את הדירה הראשונה, בתוך הזמן המותר בחוק לעניין זה.

אף שמנהל מסמ"ק אישר לעוררת מס רכישה כדירה יחידה על רכישת הדירה הראשונה, וכן על השניה, הרי שבגין מכירת הדירה הראשונה סירב להתיר פטור ממס שבח תוך שהוא קובע כי היא אינה "דירה יחידה".

לא למותר לציין גם את העובדות הבאות שבוודאות השפיעו על הכרעת הפסק עצמו:

  • "בני הזוג הם עובדים עצמאיים, העוררת עובדת כקוסמטיקאית ובן זוגה עובד כספר. שניהם עובדים במספרה שמפעיל ומנהל בן הזוג".

  • בשל רכישת הדירה הראשונה קבלה העוררת מבן זוגה הלוואה בגובה 2/3 מעלות רכישתה.

  • המחצית השניה של דירתה השניה של העוררת נרכשה ע"י קרובי משפחתו של בן הזוג.

ועדת הערר עורכת סקירה מקיפה ומאלפת של השתלשלות הדין והלכות ביהמ"ש העליון בעניין דירת מגורים בתא המשפחתי, דירות שנרכשו ע"י בן זוג טרם נישואין והסכמי ממון.

מבלי שנציג במאמר זה את הניתוח, קובעת ועדת הערר בחמש הנמקות שונות ומפורטות – כי לא מגיע לעוררת פטור ממס שבח במכירת דירה זו.

נשים המיקוד במבזק זה, על ההנמקה האחרונה בלבד:

"לחילופין, העוררת אינה זכאית לפטור ממס שבח מהטעם שמכרה את דירתה בטרם חלפה תקופת הצינון הקבועה בסעיף 49ו(א)(1) לחוק".

ואם נתהה מה עניין צינון לעניינו ? שהרי צינון חל רק כשעלות דירה או חלקה העיקרי מומנו במתנה, עובדה שלא ארעה כלל בעובדות המקרה !

וכבוד השופטת בועדת הערר מסבירה ברחל בתך הקטנה, ונצטט:

"בענייננו, רכישת דירת העוררת בבת ים מומנה, בין היתר, באמצעות הלוואה שהעניק לה בן זוגה בסכום של 800,000 ש"ח (הדירה נרכשה בסכום של 1,1"ח), קרי, סכום העולה על 50% ממחיר הדירה בספרי על מיסוי דירות מגורים (ירדנה סרוסי מיסוי דירות מגורים …התייח98,000 שסתי לכך…: "סעיף 49ו מחייב תקופת צינון במכירת דירה שנתקבלה במתנה. מכאן, שהסעיף אינו חל כשמימון הרכישה נעשה באמצעות הלוואה. לכאורה, עובדה זו מאפשרת תכנון מס של רכישת דירה באמצעות אחר: המממן מעניק לרוכש בפועל הלוואה שבאמצעותה נרכשת הדירה;

הדירה נמכרת זמן קצר לאחר רכישתה בפטור ממס השייך לרוכש בפועל, וההלוואה מוחזרת מכספי המכירה…לכאורה, הצגת הסכומים שניתנו כ'הלוואה' במקום כ'מתנה' תאפשר תכנון מס של רכישת דירה ומכירתה באמצעות אחר, תוך עקיפת המגבלות שמטיל סעיף 49ו לחוק".

בנסיבות העניין בהן העוררת קיבלה מבן זוגה הלוואה לרכישת הדירה בבת ים בסכום העולה על 50 אחוזים משווי רכישתה, כאשר לפי הוראות הסכם ההלוואה יש להשיבה מתמורת מכירת הדירה … כפי שאכן ארע בפועל …; כאשר בן הזוג הוא ששולט בעניינים הכלכליים והכספיים והעוררת לא ידעה להשיב על שאלות פשוטות ובסיסיות בנוגע לגובה דמי השכירות וגובה החזר המשכנתא ביחס לדירה…; וכאשר לבן הזוג היה תמריץ פיסקאלי לרשום את הדירה בבת ים על שם העוררת לאור היותו בעלים של שתי דירות נוספות אותן רכש לפני הנישואין- המסקנה העולה היא כי הדירה שייכת למעשה לבן הזוג. מאחר והמשיב לא טען טענה על סיווג שונה או מלאכותיות, הרי שלכל הפחות, יש לראות ברכישת הדירה על שם העוררת, באמצעות "הלוואה" שניתנה מבן הזוג, כחלק מתכנון מס פיסקאלי אותו ביקש המחוקק למנוע באמצעות סעיף 49ו לחוק.

כפועל יוצא, ועל מנת שיוגשם הרציונל שבבסיס הוראת סעיף 49(ו)(ג)(1) לחוק, יש להכפיף את מכירת דירת העוררת בבת ים לתקופת הצינון בת ארבע השנים הקבועה בסעיף 49ו(א)(1) לחוק.

אין חולק כי הדירה נמכרה בטרם חלפה תקופת הצינון האמורה ולפיכך, אף אם הייתה העוררת עומדת בתנאי סעיף 49ב(2) לחוק, עדיין היה מקום לשלול ממנה את הפטור ממס שבח במכירתה מטעם חלופי זה". 

והדברים מדברים בעד עצמם, ואין לנו אלא לומר לכולנו: "ראו הוזהרנו".

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.

מומחה בתחום המיסוי הישראלי

מומחית בתחום המיסוי הבינלאומי

שותף, מייסד ומנהל, מומחה בתחום המיסוי הישראלי והבינלאומי

שותף, מומחה בתחום המיסוי הישראלי

הרשמה לקבלת מבזקים >
להורדת ספר מבזקי המס 2019-2020 >
הרשמה לקבלת מבזקים
המומחים שלנו לרשותכם
שאל שאלה