כידוע, אחד החסמים לקבלת הטבות במס לדירות להשכרה למגורים בהתאם לפרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון (להלן: "החוק"), קבוע בסעיף 53א(ב)(2) לחוק, הקובע כי לבעל הזכויות בחלק המאושר בבניין, או לקרובו, אין זכות כלשהי בחלק האחר של הבניין, במועד תום הבניה או במועד קבלת ההטבות. לדוגמא, אדם שהינו בעלים של 10 דירות בבניין, והוא מבקש לקבל את הטבות פרק שביעי 1 על חלק ממנו, נניח על 6 דירות. במידה והוא או קרובו, על פי ההגדרה בסעיף 53א(ב)(2)(ב) לחוק, מחזיקים בדירה/ות ביתרת 4 הדירות בבניין, לאחר סיום הבנייה, לא יקבל את אישור הרשות להשקעות, ואם קיבל ולא עמד בהתניה האמורה, ישללו ממנו ההטבות מכל הדירות.

ביום 30.6.2021 פרסמה הרשות להשקעות "מסמך מדיניות – יישום מתווה לעניין שימוש בדירות ב"בניין חדש להשכרה" על ידי בעל בניין או קרובו, הקובע הקלה במגבלה זו. בהתאם למסמך זה ניתן לאשר בקשה הנוגעת לבניין חדש להשכרה, גם במידה ודירות מסוימות בבניין עתידות לשמש את בעל הזכויות בבניין או את קרובו לאחר סיום הבנייה, במידה ומתקיימים כל התנאים הבאים:

1. כל הדירות בבניין הינן בבעלות בעל הבניין, (לרבות פרויקט הכולל הריסת מבנה קיים במסגרת פרויקט תמ"א 38/2).

2. בעל הבניין ישכיר לפחות 50% משטח הבניין וממספר הדירות בבניין למי שאינו "קרוב" (כהגדרתו בסעיף 53א(ב)(2)(ב) לחוק), לפי תנאי פרק שביעי 1 לחוק העידוד ונוהל הרשות להשקעות (השכרה ל- 5 שנים מתוך 7 ממועד סיום הבנייה, במגבלות שכר הדירה שנקבעו בנוהל).

3. בעל הבניין חתם על כתב ויתור הטבות לגבי הדירות, שישמשו אותו או את קרובו, תוך ציון מספרי הדירות מתוך הבניין, וזיהוין הספציפי.

עוד נקבע כי מי שבעבר היה מנוע מלקבל אישור מסיבה זו ועומד בתנאים המקלים החדשים, יכול להגיש בקשה מחדש, עד סוף ספטמבר 2021.

משמעויות:

• כדוגמא, מי שבונה בניין עם 10 דירות, הוא מבקש לקבל הטבות חוק העידוד על כל הדירות בבניין, אולם מבקש להשאיר דירה אחת למגוריו.

עד היום, גם אם השכיר 5 דירות בתנאי החוק  ומכר 4 מהנותרות, עובדת מגוריו או מגורי קרוביו בדירה הנותרת יביאו לביטול ההטבות כולן, על כל הדירות בבניין. על פי המסמך – ימצא הפתרון: הבניין כולו על 10 דירותיו, יכלל בהגדרת בניין חדש להשכרה". 5 דירות חייבות להיות מושכרות, ויתרת ה- 5 – אם יושכרו או ימכרו לצד ג' בלתי קשור, יזכו להטבות החוק, ואם ישמשו אותו או את קרובו (ואפילו לזמן קצר) – אותן דירות והן בלבד, לא יזכו לכל הטבה.

• האמור חל גם על מי שכבר בנה בניין כאמור, ולא קיבל את כתב האישור מסיבת "קרובו" – אם במצב הנוכחי 50% מהדירות מושכרות בתנאי פרק שביעי1 ונהלי רשות ההשקעות – הוא רשאי להגיש בקשה מחודשת לרשות להשקעות עד ליום 30.9.2021, ולזכות הכתב האישור ולהטבות חוק העידוד.

• יש להדגיש כי לעניין הדוגמא שהובאה בפתיח – אם אותו אדם מתכוון לבקש רק על 6 דירות "בניין מאושר להשכרה" (3 ישכיר, ו- 3 ימכור בהטבות החוק), ו- 4 דירות ישארו בבעלותו (לשימושו או שלא לשימושו) – ההטבות החוק לא יחולו על כלל 10 הדירות, שכן הוא מחזיק בדירות אחרות בבניין מחוץ לאותן 6 דירות מאושרות.

הבהרה נוספת בעניין "בניין חדש להשכרה":

טעות רווחת היא כי בבניין חדש להשכרה חייבות להיות לפחות 6 דירות. ולא היא:

מגבלת המינימום של 6 דירות קבועה בסעיף 53א(ב)(1) לחוק העידוד, הקובע כי ניתן לאשר רק חלק מבניין, ובלבד: "(1) ….. ובבניין חדש להשכרה בחלק המאושר יש לפחות 6 דירות מגורים."

קרי, כאשר לא מדובר בחלק מבניין, אלא האישור להטבות נדרש לגבי בניין שלם, מגבלת המינימום של 6 דירות לא תחול.

נוהל הרשות להשקעות קובע בסעיף 5.ד לנוהל: "לא תאושר בנייה צמודת קרקע שאינה בנייה רוויה…".

"בניה רוויה" מוגדרת בסעיף 3 לנוהל: "בנין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו ארבע יחידות דיור לפחות." (ההדגשה אינה במקור).

כלומר, אדם הבונה בניין (שאינו צמוד קרקע, והוא בן 2 קומות לפחות) ובו 4 דירות מגורים בלבד, זכאי לבקש הטבות פרק שביעי 1 על דירות אלו. קרי שארבע דירות אלו מהוות את הבניין כולו,  ואינן מהוות רק חלק מהבניין.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח רונית בר, ממשרדנו.