פסק הדין ע"מ 18654-10-22 Twenty Four Seven International Holdings LLC אשר ניתן ביום 25/6/2026 עוסק בשאלת תחולתו של הפטור לפי סעיף 31(4) לחוק מס ערך מוסף (להלן: "החוק") בעת מכירת נכס מקרקעין.
עובדות
המערערת היא תאגיד אמריקאי מסוג LLC, רכשה את הבניין (ובכללו את חלק המגורים) מצד קשור בשנת 2008.
בעת הרכישה ניכתה המערערת את מס התשומות על אף שהבניין שימש לפני וגם אחרי להשכרה למגורים.
בשנת 2016 מכרה המערערת את הבניין תמורת סך של כ-33 מלש"ח לחברת קשרי ים בע"מ (להלן: "הרוכש"), והמערערת הוציאה חשבונית מס על מלוא התמורה בתוספת מע"מ. בהמשך נטען בשם המערערת (ביוזמת הרוכש) כי העסקה פטורה ממע"מ בהתאם להוראות 31(4) לאור העובדה שלא ניתן היה לנכות את התשומות בשנת 2008.
למעשה עלו 3 סוגיות מקצועיות עיקריות:
-
האם ניתן היה לנכות מס תשומות בשנת 2008 בעת הרכישה?
-
במידה ולא ניתן היה, האם יחול הפטור על אף שנוכה בפועל מס התשומות וזאת רק בשל העובדה שלא ניתן היה לנכות ע"פ דין?
-
במידה והעובדה שנוכה בפועל על אף שלא ניתן היה לנכות, האם יתאפשר להשיב את הגלגל לאחור ולהחזיר את מע"מ התשומות כעת על מנת "להכשיר" את הפטור ע"פ סעיף 31(4)?
תנאי הפטור
נוסח סעיף 31(4)
"מכירת נכס שעל פי דין לא ניתן היה בעת הרכישה או היבוא לנכות את מס התשומות בשל רכישתו או יבוא,ו…"
הכרעת בית המשפט
שאלה ראשונה – האם ניתן היה לנכות מס תשומות בשנת 2008 בעת הרכישה?
בית המשפט מביע פליאה והשתאות לאור "התהפכות היוצרות" – כיצד עומד מנהל מע"מ ומנסה להסביר שבנסיבות העניין ניתן היה לנכות את התשומות ואף בונה קונסטרוקציה של כוונותיו של הרוכש וכדאיותו הכלכלית שאמורה הייתה להביא למסקנה שלא קנה את הנכס לצורך השכרה למגורים אלה לצורך הפקת עסקאות חייבות בדרך זו או אחרת…
וכלשון בית המשפט:
"הקורא יבין כי בפנינו מצב משונה: המנהל מנסה להראות זכאות לניכוי מס תשומות ואילו המערערת (שעליה רובץ נטל השכנוע בהליך זה) מנסה להראות העדר זכאות לניכוי מס תשומות. התחלפו היוצרות."
ובעקיצה נוספת ששולח בית המשפט למשיב:
"ניתן אף לתהות אם לרשות המסים בכללותה יש עניין אמיתי לזכות בסוגיה זו בתיק הנוכחי, לאור השלכות הרוחב שעלולות לנבוע מכך במקרים אחרים.
אלה הם כמובן שיקולים שעל המשיב לשקול, ולא בית המשפט, והדברים נכתבים מעבר לנדרש."
בהקשר לשאלה זו לא נותן בית המשפט את עמדתו הנחרצת לאור מסקנתו בשאלה השנייה.
שאלה שניה ועיקרית – במידה ולא ניתן היה האם יחול הפטור על אף שנוכה בפועל מס התשומות וזאת רק בשל העובדה שלא ניתן היה לנכות ע"פ דין?
נקבע כי לשם החלת הפטור לפי סעיף 31(4) לחוק, שלושה תנאים מצטברים:
(א) עסקת הרכישה הייתה חייבת במס (עסקאות).
(ב) הדין אסר על הרוכש לנכות את מס התשומות.
(ג) לנוכח האיסור על פי דין, המס האמור לא נוכה בפועל על ידי הרוכש.
רק בעת קיום שלושתם – הפטור במכירת הנכס מוצדק ומגשים את עקרון ההקבלה.
נוכח הממצא העובדתי כי מס התשומות נוכה בעת הרכישה, נקבע כי בהתאם לעיקרון ההקבלה הקבוע בסעיף 31(4) לחוק – לא חל הפטור ממס בעת המכירה!
השאלה השלישית – האם ניתן לבטל את ניכוי התשומות בדיעבד?
המערערת – הציעה כחלופה, אם לא יקבע כי חל עליה פטור ממס עסקאות, היא תיאות להחזיר את מס השומות שנוכה.
נקבע כי – אין מקום להתיר התחשבנות מסוג זה, שנעשית בדיעבד ומשיקולי כדאיות כלכלית/ מיסוית גרידא.
מאחר שכל סוגי ומועדי ההתיישנות כבר חלפו, הרי שלא ניתן רק בשל הכדאיות הכלכלית שהתגלתה בעת המכירה– לבטל את הניכוי בדיעבד.
האפשרות לא נתקבלה וצוין כי המערערת שנים רבות לאחר רכישת הבניין, לא מצאה לנכון להגיע למסקנה כי לא הייתה זכאית לקזז את מס התשומות ולהשיבו לקופת המדינה.
משכך הערעור נדחה.
סיכום והמלצות מעשיות
טרם רכישת נכס נדל"ן מומלץ לרוכש להתייעץ עם מומחי מס ולעשות בדיקת נאותות במטרה לאמת נתונים ולחשוף סיכוני מס חבויים, לרבות בדיקת היסטוריית מס התשומות אשר נוכה/לא נוכה בעת רכישת הנכס על ידי המוכר.
מאחר שניכוי תשומות בעבר שולל את הפטור בעת המכירה, יש לנסח את סעיפי המע"מ בעסקה בהתאם לסיכונים הרלוונטיים.
סופיות הדיווחים ועקביות – הסכמים מאוחרים או ניסיונות להנדס מחדש את תוצאת המס לאחר הוצאת חשבוניות מס ודיווח רשמי, ככל הנראה לא יתקבלו בבית המשפט בהיעדר תשתית תומכת בטענה בזמן אמת.
עוסקים אשר ניכו בעבר מע"מ תשומות טוב יעשו אם יפעלו להשבתו במקרים הרלוונטיים מוקדם ככל הניתן, יתכן אף שהליך הגילוי מרצון יכול לסייע בדבר ואף להאריך את תקופת הטיפול בעניין.
שיקולי המע"מ בעסקאות נדל"ן בכלל ונדל"ן למגורים בפרט הם קריטיים – הפרקטיקה של פטור מס עסקאות בעת השכרה למגורים ידועה. הרצון הראשוני לניכוי מס תשומות ברכישה מתוקף טענות של השבחה ומכירה מהירה עשוי להיות ענייני, אך אם במבחן הזמן הדבר אינו מתקיים, השבת המס שנוכה מתבקשת וגם כלכלית – בפרט כאשר מחירי הנדל"ן בעליה.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטנית) ענבל שני ולרו"ח (משפטן) ישי כהן, ממשרדנו.
שיתוף:
