ביום 10.6.2026 התקבל פס"ד בעניין נצבא החזקות 1995 בע"מ (ע"א 470/24, להלן – נצבא).
פסק דין זה דן באחת הסוגיות המורכבות והרגישות בדיני המס בישראל: קו הגבול העובר בין פעילות עסקית רגילה לבין פעילות הנטמעת במקרקעין לעניין הגדרת איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (להלן –החוק).
השאלה המשפטית המרכזית שעמדה במוקד הערעור הייתה – האם חברה אשר מחזיקה במלון המופעל על ידי צד שלישי (חברת ניהול) ונמצא ערב סגירתו לצורך שיפוצים ממושכים, עונה להגדרת "איגוד מקרקעין" וכפועל יוצא מכך רכישת מניותיה חייבת במס רכישה בעת עסקת מניות, או שמא מדובר ברכישת חברה בעלת פעילות עסקית-מלונאית עצמאית המוציאה אותה מהגדרה זו?
בית המשפט העליון, בפה אחד, פסק כי החברה סווגה כדין כאיגוד מקרקעין ודחה את הערעור.
רקע
חברת לקסן ישראל בע"מ (להלן – לקסן) הקימה, החזיקה וניהלה את מלון "הנסיכה" המוכר באילת משנת 1992 ועד לשנת 2011. בין השנים 2011 עד 2015 נוהל המלון בפועל על ידי צד ג' – חברת ישרוטל בע"מ תחת הסכם ניהול.
עקב קשיים כלכליים שאליהם נקלעה חברת לקסן, התקשרה עמה המערערת, חברת נצבא, ביום 20.9.2015 בהסכם לרכישת מניות לקסן. הרכישה בוצעה בשתי פעימות: הפעימה הראשונה כללה רכישה של 60% מהמניות ביום חתימת ההסכם (חלקן ברכישה וחלקן בהקצאה), והפעימה השנייה כללה מימוש אופציה לרכישת 40% הנותרים, אשר מומשה במרץ 2017. הנקודה העובדתית הקריטית בתיק עליה התבססה ההכרעה, הייתה ש-41 ימים בלבד (!!!) לאחר חתימת ההסכם הראשון, סיימה ישרוטל את פעילותה במלון, וכעבור יום אחד בלבד פעילות המלון נסגרה לחלוטין לצורך שיפוץ יסודי ומסיבי.
חברת לקסן לא המשיכה לקבל הזמנות ולא שילבה עובדים חדשים, ובהמשך אף קיבלה מעיריית אילת פטור מלא מארנונה לנכס שאינו ראוי לשימוש למשך 3 שנים. בחודש מרץ 2016 החלו במקום עבודות השיפוץ. נצבא בחרה שלא לדווח על העסקה כי סברה שהחברה איננה איגוד מקרקעין.
רשות המיסים הוציאה שומות לפי מיטב השפיטה, וקבעה חבות במס רכישה בגובה של למעלה מ-17 מיליון ₪ בגין שתי פעימות הרכישה.
חברת נצבא הציגה במסגרת הערר שלל טענות כנגד סיווגה כאיגוד מקרקעין :ראשית, נטען כי במלון התקיימה פעילות עסקית ומלונאית מובהקת (לפחות בעת הפעימה הראשונה), המהווה נכס בלתי מוחשי (עסק חי) המובחן ועצמאי מהמקרקעין, ולכן חברת לקסן הוחרגה מהגדרת "איגוד מקרקעין".
לטענתה, גם כאשר המלון הופעל על ידי ישרוטל, ההכנסות נבעו מפעילות המלון עצמו ולא מהשכרה פסיבית גרידא. שנית, נצבא הצביעה על קיומם של ציוד וריהוט קבוע במלון, אשר היו חיוניים להפעלתו ומהווים "מיטלטלין" עצמאיים בעלי ערך המוציאים את החברה מתחולת ההגדרה.
שלישית, המערערת התבססה על קביעות ביהמ"ש העליון בפס"ד גזית גלוב ישראל (ע"א 74/15) (ראו מבזקנו מספר 718) וכן על החלטת מיסוי מס' 38/07 (משנת 2009) שבה רשות המיסים קבעה במפורש כי חברה בעלת מלון פעיל אפילו שהושכר לחברת ניהול אינה מהווה איגוד מקרקעין, וטענה כי המשיב שינה את מדיניותו שלא כדין.
רביעית, הוסבר כי שיפוץ מסיבי של מלון אינו בבחינת קטיעת הפעילות העסקית אלא מהלך טבעי ומחויב המציאות לשימור המלון, ולכן יש לבחון את המצב "כעסק חי" במועד הפעימה הראשונה.
לחלופין, ביקשה נצבא לקבוע את שווי העסקה לפי שווי השוק האמיתי תוך הפחתת כ-100 מיליון ש"ח שנדרשו אז לחידוש התשתיות.
מנגד, מנהל מסמ"ק ב"ש דחה את עמדת נצבא וטען את הטענות הבאות: ראשית, מדובר בערעור התוקף ממצאים עובדתיים שנקבעו בועדת הערר, אשר ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בהם.
שנית, במישור העובדתי, מנהל מסמ"ק טען כי במועד המכירה בפועל לא התקיימה כל פעילות עסקית. החברה הייתה למעשה בשלבי סגירה מוחלטים ובהיעדר פעילות עסקית, הנכס היחיד שנרכש בפועל במסגרת עסקת המניות היה אך ורק הזכות במקרקעין (קרי, מבנה המלון), כאשר רק לאחר שיפוץ יסודי יהיה ניתן יהיה לקיים פעילות מלונאית. שלישית, מנהל מסמ"ק הדגיש כי גם בתקופה שקדמה לסגירה, לקסן פעלה למעשה כמשכירת מבנה פסיבית. החברה לא נשאה בסיכון העסקי הכרוך בהפעלת מלון, והכנסתה דמתה במהותה לדמי שכירות פסיביים, פעילות אשר טבועה במקרקעין ונטמעת בהם לחלוטין (בדומה לדין החל על קניונים לפי הלכת גזית גלוב).
רביעית, באשר למיטלטלין הנטענים, מנהל מסמ"ק תמך בקביעה העובדתית שמדובר בציוד ששוויו זניח לעומת המקרקעין ואף הופחת בספרים כמעט באופן מלא. בהתאם ל"מבחן הטפלות" הקבוע בדין, הציוד נחשב טפל למטרה העיקרית של האיגוד ואינו מחלץ אותו מהגדרת איגוד מקרקעין.
לסיכום, נטען כי החלטת המיסוי האמורה אינה רלוונטית למקרה של מלון שפסק מלפעול וכי היא איננה מחייבת מבחינה עקרונית, תוך הדגשה שגם שאלת שווי העסקה היא קביעה עובדתית שאין להתערב בה.
לאחר בחינת מכלול הראיות, בית המשפט העליון דחה את הערעור.
פסק הדין נשען בראש ובראשונה על ההלכה לפיה התערבות ערכאת הערעור בממצאיה העובדתיים של ועדת הערר תיעשה במשורה בלבד. בית המשפט בחן את המקרה באספקלריה של ה"מבחן הנכסי" ופסק כי המערערת כלל לא עמדה בנטל להוכיח קיומו של נכס ממשי מסוג "פעילות עסקית" בעת המכירה. עזיבת ישרוטל, הסגירה המתוכננת של המלון ללא חלופה ניהולית, וגרסאות סותרות שהציגה נצבא בהליך משפטי אחר – כולם העידו כי לא נמכר כאן נכס מסוג מנגנון עסקי.
ביהמ"ש קובע כי: "התמונה המצטיירת היא כי נצבא, למעשה, לא קנתה חברה המחזיקה בבית מלון 'חי ובועט', אלא בבית מלון המצוי לקראת סגירה, כאשר מועד סגירתו הקרוב היה ידוע, כאשר התכנון אינו להמשיך ולהפעיל אותו מיד לאחר מועד הסגירה, אלא רק לאחר שיפוץ…". כלומר, נצבא לא הצליחה להוכיח כי ללקסן היה קיים, במועד הרכישה, נכס של ממש בדמות פעילות עסקית, וזאת עוד לפני ההכרעה בשאלה שגם אם קיימת פעילות עסקית כזו – האם היא נטמעת או נבלעת בזכות המקרקעין עצמה.
אף על פי כן, ביהמ"ש סירב להתעלם מהשאלה המשפטיות הרחבה שעמדה ברקע העניין: מודל הניהול המודרני במלונאות המפריד בין הבעלות על המקרקעין למבצע התפעול.
למרות שקבע ביהמ"ש כי לא הוכח כי היה קיים נכס של "עסק חי" בעת הרכישה, ולכן אין מה לדון יותר בסוגייה, ביהמ"ש ממשיך ושואל: "השאלה האם פועלה של חברה שבבעלותה מלון, כאשר המלון מופעל בפועל על ידי חברה אחרת, מכניס את החברה להגדרת 'איגוד מקרקעין' – היא שאלה מורכבת ובעלת השלכות".
מופעל בפועל על ידי חברה אחרת, מכניס את החברה להגדרת 'איגוד מקרקעין' – היא שאלה מורכבת ובעלת השלכות".
למרות הדיון האקדמי וההשוואה להלכות קודמות (כמו "גזית גלוב" שהכירה בקניונים כאיגודי מקרקעין), ביהמ"ש בחר להפעיל ריסון שיפוטי והותיר את ההכרעה הכללית למקרים עתידיים. לדברי ביהמ"ש: "…מדובר בשאלה בעלת מורכבות ובנסיבות ענייננו אין צורך להכריע בה ברמה העקרונית, ומוטב לה שתישאר בצריך עיון, ותוכרע במקרה המתאים לכך".
במקביל, אישר בית המשפט שהציוד במלון אכן היה "טפל" למקרקעין, ולעניין הטענה החלופית אף לא הובאה עילה לסטות מהשווי שנקבע.
בעניין זה יש מקום לציין ולהפנות לחקיקה החדשה החל משנת 2025, בסע' 81א-ו לפקודת מס הכנסה, אשר מטיל תוספת מס על חברות מעטים בגין רווחים שלא חולקו ככל והושקעו בנכסים ריאליים שאינם "נכסים מיוחדים" (קרי, מגן הנכסים).
במסגרת החוק וחוזר מ"ה 7/2025 בעניינו, נקבע כי רווחי חברת מעטים אשר מימנו זכויות במקרקעין ששימשו את החברה עצמה (שימוש עצמי) ינוטרלו לצורך הטלת תוספת המס.
למשל, ניתנה דוגמא בה חברה כאמור המחזיקה ומפעילה את בית מלון.
אולם, אם מבנה המלון מושכר לצד ג' לשם תפעולו הרי שלא ייכלל במגן הנכסים.
לעמדתנו ניתן וצריך לייצר קוהרנטיות בדיני המס ולאור מודל הניהול המודרני במלונאות ועל מנת שלא לפגוע בענף אשר גם כך מתמודד במדינתנו בקשיים רבים יש לראות בחברות המשכירות מלונות כמי שלא עונה להגדרת איגוד מקרקעין כפי העולה מעמדת רשות המסים בהחלטת המיסוי ובהתאמה גם לראות במלון "המושכר" כמלון לשימוש עצמי ויחשב "כנכס טוב" לעניין חישוב מגן הנכסים.
לסיכום, מבחינת השפעתו של פסק הדין על דיני המס והאקו-סיסטם של הנדל"ן הישראלי, התובנה המרכזית היא שבית המשפט העליון בחר במודע שלא לפתור את שאלת המאקרו של סיווג חברות מלונאיות המופעלות בידי חברות ניהול זאת על אף שגם לשיטת רשות המיסים בהתאם להחלטת המיסוי אין המדובר באיגוד מקרקעין.
ההכרעה מבוססת על הרקע העובדתי לפיו המלון עמד ממילא בפני סגירה מוחלטת ללא תכנון ברור להמשך הפעלתו.. שוק הנדל"ן ממשיך לייצר מודלי "Asset-light" שבהם הסיכון התפעולי מבוזר בין חברות שונות.
בדומה לאופן שבו אי-הוודאות ליוותה בעבר חברות קבלניות, שותפויות דיור מוגן (הלכת אספן) ומרכזים מסחריים שסווגו לבסוף כאיגודי מקרקעין למרות פעילותם המסחרית, לעמדתנו כדאי לשקול תיקון חקיקה מהותי או להמתין לפסיקה רוחבית עתידית. עד להכרעה מפורשת של המחוקק בנושא זה, אשר תשים קץ לאי הוודאות הבלתי נסבלת הזו, הנישומים יידרשו להוכיח תשתית עובדתית איתנה ומוצקה במיוחד שתוכיח קיומו של נכס עסקי עצמאי, מוחשי ומתמשך המופרד באופן מוחלט מהמקרקעין עצמם.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא, ממשרדנו.
שיתוף:
