ביום 28.5.2026 ניתן בביהמ"ש המחוזי מרכז- לוד פסק דינו של כבוד השופט שמואל בורנשטין בערעור שהגיש רפאל עגיב על שומות מס עסקאות שהוצאו לו על ידי מנהל מע"מ פתח תקווה (ע"מ 15616-07-20).
המערער הוא רו"ח ואיש עסקים, לו הכשרה אקדמית בשמאות וניהול נכסים, הפועל גם בתחום הנדל"ן. כמו כן, המערער הינו בעל שליטה במספר חברות, הפועלות בתחום הנדל"ן. המערער אינו רשום כעוסק במע"מ (תיקו נסגר ב- 2012 ונרשם ע"י מנהל מע"מ כתיק לא פעיל למעקב).
מנהל מע"מ ערך למערער ביקורת שומה בסופה קבע (לאחר צמצום המחלוקות בין הצדדים) כי המערער הוא "עוסק" במקרקעין וחייב אותו במע"מ על 3 עסקאות, שלטענתו ביצע "במהלך עסקיו".
פסק הדין דן ב- 3 עסקאות עליהן לא הגיעו הצדדים להסכמה בתקופות השומה, עם זאת המשיב מנה מספר עסקאות נדל"ן שביצע המערער בשנים קודמות כחיזוק לעמדתו לפיה המערער עוסק בנדל"ן, בעצמו או באמצעות חברות בשליטתו.
במבזק זה נעסוק בעיקר ב"עסקת יהודה המכבי", לגביה התקבל הערעור וביהמ"ש קבע כי היא אינה חייבת במע"מ. בשתי העסקאות האחרות, "עסקת חדרה" ו"עסקת פרדס חנה" רכש המערער אופציה לרכישת מקרקעין, חתם על מספר רב (עשרות) של הסכמי סיחור האופציה עם עשרות רוכשים והודיע לבעל המקרקעין על מימוש האופציה עבורו ובנאמנות עבור האחרים ורכישת המקרקעין על ידם. הרווח שנוצר למערער בסיחור האופציות עמד על מיליוני ₪ (מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי יש לסווג עסקאות אלו כמימוש האופציה על ידו, רכישת המקרקעין ומכירתו חלקים חלקים לרוכשים.
בעררים שהתנהלו, באחד הושגה הסכמה ובאחר שילם המערער את השומה שנקבעה).
ביהמ"ש קבע ב- 2 עסקאות אלו כי בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה (הלכת מגיד- ע"א 9187/06, הלכת עמיאל לוי – ע"א 1533/20, הלכת דפנה לשם – ע"א 7204/15), אופיין העסקי של העסקאות ויישום המבחנים: מבחן המנגנון וההשבחה, המאפיינים הספקולטיביים של העסקאות, בקיאותו של המערער, אופן המימון ומבחן הגג, מצביעים על הפעילות השיטתית העסקית של ביצוע העסקאות, המצדיקה את סיווג המערער כעוסק בתחום הנדל"ן, בכל הנוגע לעסקאות אלו.
מנגד, מקבל ביהמ"ש את טענות המערער בעסקת "יהודה המכבי" וקובע כי יש לראות בה עסקה הונית, שאינה חייבת במע"מ: המערער רכש ביולי 2007 בניין בן 2 קומות ברח' יהודה המכבי בתל אביב בעלות של כ- 900 אלף דולר ארה"ב.
בבניין דירת מגורים, 3 חנויות ומחסן.
בדצמבר 2007 מכר 25% מהזכויות בבניין לשותף בתמורה לסך של כ- 1.5 מלש"ח.
בכל תקופת ההחזקה בנכס על ידי המערער ושותפו, הושכרו הדירה ו- 2 חנויות השכרה פאסיבית (שוכרי החנויות הוציאו חשבוניות עצמיות בגין ההשכרה), ללא טיפול בניהול הנכס או תחזוקתו, שוכר הוחלף פעם אחת בלבד ולא בוצעו כל פעולות השבחה בבניין.
בינואר 2018, כ- 10 שנים לאחר הרכישה מכרו המערער ושותפו את הבניין תמורת כ- 15.9 מלש"ח (חלקו של המערער כ- 12 מלש"ח).
מנהל מע"מ קבע תחילה את שומת העסקאות בגין מכר הבניין כולו, אולם במסגרת ההליך השומה הופחתה- והועמדה רק על מכירת החלק המסחרי בבניין (החנויות והמחסן) ואילו מכירת דירת המגורים הוכרה ע"י מנהל מע"מ כמכירת נכס שלא שימש במסגרת העסק להשכרה ולכן מכירתה אינה בגדר "עסקה" החייבת במע"מ.
המערער טען, כי אין להבחין בין הדירה לשאר הנכסים (חנויות ומחסן) וכיוון שהבניין כולו הושכר השכרה פאסיבית ולא שימש בעסק, לפיכך מכירתו, שאינה לעוסק, אינה חייבת במע"מ.
ביהמ"ש מקבל את טענת המערער ונותן משקל מכריע ל"טיב הנכס ומשך אחזקתו הממושכת".
בניין אשר הוחזק על ידי המערער במשך עשור, לא הייתה תחלופה גבוהה של שוכרים, ללא השבחה או ניהול, ללא השקעה בנכס, ואף המכירה בסופו של יום הייתה רק בשל דרישת השותף לפירוק השיתוף.
לפיכך קבע, שמכלול הנסיבות מוביל לכך שמדובר בהשכרה פסיבית מובהקת, ומשקבע המשיב כי מכירת הדירה פטורה היה עליו להחיל את הדין גם על הנכסים המסחריים, משום שלא היה הבדל באופי השכרתם.
השופט ציין גם את הוראת תאמ"ו 65.421 הדנה בהשכרה פאסיבית של נכס, שאינה למגורים לפיה, כאשר השוכר הוא עוסק, העסקה חייבת במע"מ כ- "עסקת אקראי במקרקעין" והחייב במס הוא השוכר, שעליו חלה החובה להוציא חשבונית עצמית. כמו כן, המשכיר אינו רשאי לנכות מס תשומות ואינו חייב במע"מ במכירת הנכס בתום תקופת ההשכרה.
הפסיקה הסתמכה גם על פס"ד נבוק אליהו (ע"מ 447-09-14 ) בו נקבע כי אין לעשות השלכה אוטומטית בין אופי הנכס המושכר לבין סיווג ההכנסה הנובעת ממנו:
"כשם שאדם יכול לנהל פעילות עסקית מובהקת המורכבת מהשכרת נכסים בעלי אופי "פרטי" (דירות מגורים למשל), כך אדם יכול להשכיר בהשכרה פסיבית לחלוטין נכס בעל אופי מסחרי מובהק (למשל, חנות או מבנה מפעל).
במקרה האחרון כל עוד המשכיר איננו שותף לניהול הפעילות העסקית הנערכת במושכר על ידי השוכר, אזי עסקיו של השוכר אינם מכתימים את טיב ההכנסה בידי המשכיר."
התייחסותנו
פסק הדין מחדד את ההבחנה לפיה קביעת החבות במע"מ בגין עסקה במקרקעין (אצל מי שאינו רשום כעוסק קל וחומר, כיוון שבמקרה אליהו נבוק המוכרים היו רשומים כעוסקים), (ולא התקזז על המע"מ), תיבחן לגבי כל עסקה בנפרד, בהתאם לאיפיון הנכס הנמכר.
ביהמ"ש נתן משקל למשך ההחזקה בנכס, לטיב הנכס ופעילות ההשכרה בו משך השנים, קבע כי מדובר בהשכרה פאסיבית והשליך מכאן גם לעסקת המכר. כמו כן, חלק מן ההחלטה לגבי הפאסיביות, נגזר מהנסיבות אשר הובילו את המערער לכדי המכר והוא רצון השותף בפירוק השיתוף.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח רונית בר, ממשרדנו.
שיתוף:
