בשנים האחרונות מסתמנת מגמה עקבית של רשויות המס לנסות ולצמצם את תחום ההכנסות והפעילויות המסווגות כפסיביות, ולהרחיב את גבולות ה"פעילות העסקית" (כל עוד הנישום אינו נכה 100%, ראה מבזק מס 1084 בעניין פס"ד וייס). מגמה זו באה לידי ביטוי הן בדיני מס הכנסה (בהבחנה בין הוני לפירותי ובין פירותי פסיבי לפירותי עסקי), והן לצורכי מע"מ, בשאלת הגדרת "עוסק" המבצע פעילות במהלך עסקו.
על רקע מגמה זו, ביום 10.2.26 ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בעניין חברת נוף נאה בגוש 7650 ברעננה בע"מ (ע"מ 21734-11-22), שבו נדונה סוגיית רישום החברה כ"עוסק" בגין ביצוע 15 עסקאות למכירת חלקים ממקרקעין שהוחזקו בבעלותה במשך עשרות שנים.
השאלה המרכזית:
האם העסקאות מהוות פעילות עסקית המצדיקה רישום כ"עוסק" (וממילא חבות במע"מ), או שמא מדובר במכירות הוניות של מקרקעין היסטוריים, שאינן מקימות חובת רישום?
רקע עובדתי:
בשנות ה-40 וה-50 רכשה הגב' ציפורה חבס ז"ל מקרקעין בגוש 7650 ברעננה, אשר יועדו לחקלאות. בשנת 1962 הועברו המקרקעין ללא תמורה לחברת נוף נאה, שהוקמה באותה שנה.
מאז, מניות החברה מוחזקות על ידי בני משפחת חבס, דמויות בעלות ניסיון רב ופעילות בתחום המקרקעין. בשנת 2016 שונה ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים (במסגרת תוכנית מתאר כוללנית לרעננה).
החברה עצמה לא יזמה את שינוי הייעוד ולא ביצעה פעולות פיתוח אקטיביות בקרקע.
אגב שינוי הייעוד, התקשרה החברה עם יזם שארגן עבורה קבוצות רוכשים.
בתוך פרק זמן קצר של כ-13 חודשים (בשנים 2016–2017), מכרה החברה את המקרקעין ב-15 עסקאות שונות ל-80 רוכשים שונים. התמורה המוצהרת בעסקאות עמדה על כ-17.7 מיליון ש"ח.
אולם, מאחר שהרוכשים נטלו על עצמם את חבות היטל ההשבחה, קבע מנהל מיסוי מקרקעין (אשר סיווג את העסקה כהונית) כי התמורה הכוללת לצורכי המס הינה בתוספת היטל ההשבחה עומדת על כ-29.2 מיליוני ש"ח.
המסגרת הנורמטיבית:
החיוב במס ערך מוסף קבוע בסעיף 2 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו–1975, ולפיו: "על עסקה בישראל ועל יבוא טובין יוטל מס ערך מוסף…".
המונח "עסקה" מוגדר בסעיף 1 לחוק כ"מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד".
"נכס" מוגדר בסעיף 1 לחוק כ"טובין או מקרקעין". "עוסק" מוגדר בסעיף 1 לחוק כ"מי שמוכר נכס או נותן שירות במהלך עסקיו, ובלבד שאינו מלכ"ר או מוסד כספי, וכן מי שעושה עסקת אקראי".
לפיכך, מכירת מקרקעין תחויב במע"מ אם היא מהווה מכירת נכס בידי עוסק במהלך עסקו, כמשמעות מונחים אלה בחוק.
עיקרי טענות הצדדים:
המערערת טוענת כי החלטת המשיב לרשום אותה כעוסק עומדת בסתירה לשומות מנהל מיסוי מקרקעין, אשר סיווג את העסקאות כהוניות.
הנכס הוחזק באופן פסיבי עשרות שנים, והרווח נבע מעליית ערך נסיבתית (שינוי תוכנית עירונית) ולא מפעילות יזמית.
עוד נטען כי יש לבחון את החברה כאישיות משפטית נפרדת, ללא קשר למומחיות של בעלי מניותיה במיזמים אחרים של חברות קשורות.
המשיב טוען כי מדובר בפעילות עסקית מובהקת. ביצוע 15 עסקאות ל-80 רוכשים בפרק זמן כה קצר, בצירוף מנגנון מכירה משומן ומומחיות מקצועית של מנהלי החברה, מעיד על "עסק" לכל דבר.
פסק הדין:
על אף ביקורת השופט על התנהלות הרשויות (מיסוי מקרקעין / מע"מ) וחוסר התיאום ביניהן, בית המשפט הבהיר כי השומה ההונית שהוצאה על ידי מיסוי מקרקעין אינה מגבילה את חבות המע"מ.
מדובר בשני סוגי מיסוי שונים המשרתים תכליות שונות, ובפועל לא הוגש דיווח למשיב (מנהל מע"מ) בזמן אמת.
בפסק דינו, ניתח בית המשפט את המבחנים שנקבעו בפסיקה ובדיני מס הכנסה לצורך הבחנה בין הכנסה הונית לפירותית, וקבע כי אותם מבחנים רלוונטיים גם לעניין מע"מ (עוד בעניין זה ראה מבזק 786 – הלכת גיבשטיין).
יש ליתן הדעת גם למסקנה הפוכה בנסיבות אחרות של פס"ד דניאל חצב – ראו מבזק 875.
בית המשפט ציין כי קיימים מבחנים המטים לכיוון פעילות פסיבית או הונית – דוגמת משך ההחזקה הארוך מאוד של הנכס (עשרות שנים) וסוגיית המימון – בעוד שמבחנים אחרים נמצאו כניטרליים, כגון טיב הנכס וקיומו של מנגנון ייעודי.
יחד עם זאת, השופט הדגיש את השיקולים הדומיננטיים שהטו את הכף בבירור לכיוון פעילות עסקית מבחינתו, ריבוי העסקאות והיקפן, הקצב האינטנסיבי שבו בוצעו (15 עסקאות ל-80 רוכשים בתוך 13 חודשים בלבד), והאופן המקצועי והמוסדר של המכירות – אשר כלל שימוש בנוסחי חוזים אחידים, ליווי משפטי צמוד והעלאת מחירים מבוקרת.
לכך התווספה המומחיות והבקיאות המובהקת של מנהלי החברה ובעלי המניות (משפחת חבס) בתחום הנדל"ן.
מכלול זה, כך קבע בית המשפט, מצביע על פעילות עסקית מתמשכת ומסודרת.
לפיכך, המערערת מחויבת ברישום כ"עוסק" רטרואקטיבית ובתשלום מע"מ בגין העסקאות שבוצעו.
הערה והתייחסותנו:
בית המשפט העניק משקל מכריע לתדירות, להיקף ולאופן המוסדר של המכירות.
נקודה למחשבה: אילו המקרקעין היו נמכרים כחטיבה אחת ליזם בודד, ייתכן מאוד שהסיווג ההוני היה נשמר. בנסיבות אלו, החברה בחרה למכור ל-80 רוכשים כדי להשיא את הרווח ("מכירה בקמעונאות"), אך הניסיון למקסם את מחיר המכירה על ידי פיצול לרוכשים רבים הוביל לשינוי סיווג העסקה ולחבות מע"מ משמעותית (17% מהתמורה המגולמת).
מכאן, המסר למתכנני עסקאות בעת ביצוע מכירות נדל"ן מורכבות הוא חיוני: יש לבחון את המבנה האופטימלי של העסקה מראש, שכן לעיתים "הנחת הכמות" שהייתה ניתנת ליזם בודד נמוכה משמעותית מעלויות המע"מ ומס ההכנסה שעשויות להיות מוטלות בדיעבד, אשר גורמות לשחיקה דרמטית בנטו הכלכלי של העסקה.
לדעתנו בנסיבות מקרה כגון זה בו לא היה מדובר במכירות בכמות ובתדירות גבוהה אצל מי שאינו בקיא ומומחה בתחום לא היה מגיע בית המשפט למסקנה מסוג זה.
כן חובה עלינו להתייחס לכך שמבחן הבקיאות והמומחיות אינו של ישות משפטית מסוימת כמו במקרה הנדון החברה, הוא ניזון מכלל הפעילות בתחום מסוים של קבוצת חברות קשורות ובעלי השליטה בהן.
בסוף שנת 2025 פרסמה רשות המסים רשימת עמדות חייבות בדיווח (ראה מבזקי מס 1095, 1092ו- 1091). במסגרת זו פורסמה גם עמדה מספר 115/2025, הקובעת כי שתי נאמנויות או יותר אשר נוצרו על ידי אותו יוצר תושב ישראל ייחשבו כקרובות זו לזו, כמשמעות המונח "קרוב" בסעיף 88 לפקודה, על כל המשתמע מכך ("העמדה").
לפי העמדה, כאשר מספר נאמנויות שנוצרו על ידי אותו יוצר מחזיקות בזכויות באותו חבר בני אדם, יש לצרף את כלל האחזקות של כלל הנאמנויות לצורך בחינת השאלה האם נאמנות כלשהי מהן נחשבת "לבעל מניות מהותי" לפי סעיף 88 לפקודה.
כלומר, לא תיבחן כל נאמנות בנפרד, אלא תיעשה בחינה מצרפית של כלל האחזקות שמקורן באותו יוצר.
סעיף 88 לפקודה מגדיר את המונח "קרוב" וקובע חלופות שונות של קרבה – קרבה משפחתית, החזקה בחבר בני אדם וכן קרבה בין יוצר לבין נאמן בנאמנות תושבי ישראל.
ואולם, העמדה אינה נשענת במובהק על אחת מחלופות ההגדרה, אלא בעיקר על סעיף 75ז(ב) לפקודה, הקובע כי בנאמנות תושבי ישראל יראו את נכסי והכנסות הנאמנות כנכסיו והכנסותיו של היוצר במשך חייו. מכוח קביעה זו, נראה שרשות המיסים מבצעת הקשה בין הנאמנויות השונות: אם נכסי כל אחת מהן מיוחסים ליוצר, הרי שלצורך בחינת יחסי קרבה ומהותיות יש לראות בכלל הנכסים כאילו הם מוחזקים בידי אדם אחד.
הרקע לעמדה ברור – יוצר מקים נאמנות נפרדת עבור כל אחד מילדיו, כאשר כל נאמנות מחזיקה שיעור החזקה נמוך בחברה מסוימת. כל נאמנות כשלעצמה אינה "בעל מניות מהותי" ולכן, יכולה לכאורה ליהנות מסיווג זה, אולם במצטבר ההחזקות חוצות את רף המהותיות. העמדה מבקשת למנוע פיצול פורמלי זה.
המשמעות המיידית של הקביעה היא לעניין שיעורי המס החלים על הכנסתן של הנאמנויות וכן, לעניין סעיף 3(ט1) לפקודה, כפי שאף נכתב בעמדה עצמה. אם במצטבר ייחשבו הנאמנויות כבעלות מניות מהותיות, הרי שמשיכה מחברה כאמור בידי מי מהן תחשב כהכנסתו של בעל המניות המהותי בתום השנה העוקבת, מדיבידנד, שכר, עסק או משלח יד, לפי העניין, ותחויב במס בהתאם. יחד עם זאת, מתעוררת שאלה עקרונית – אם המהותיות נגזרת מהיוצר ומאיחוד כלל הנאמנויות, מי הוא למעשה "בעל המניות המהותי" לעניין החיוב במס? כל אחת מן הנאמנויות בנפרד, או היוצר עצמו מכוח סעיף 75ז(ב)? ודאי שיתכנו השלכות מס שונות בין בעל המניות היוצר עצמו לבין הנאמנות…
סוגיה נוספת העולה מן העמדה עוסקת בסעיף 85א לפקודה לעניין עסקאות בינלאומיות.
המונח "קרוב" בסעיף 85א נגזר מסעיף 76(ד), לא מתייחס כלל לנאמנויות.
לפיכך, לכאורה, עצם הקביעה כי נאמנויות שונות ייחשבו כקרובות זו לזו לפי סעיף 88 אינה משליכה בהכרח על תחולת סעיף 85א לעניין יחסים מיוחדים בעסקה בינלאומית. ואולם, אם מאמצים את ההיגיון המהותי שבבסיס העמדה – ולפיו יש לראות את נכסי הנאמנות כנכסי היוצר – ייתכן כי ניתן לומר שבעסקאות בין נאמנות לבין חברה בבעלות היוצר מתקיימים יחסים מיוחדים בפועל.
כך למשל, כאשר נאמנות מעניקה הלוואה לחברה שבשליטת היוצר, ניתן לטעון כי מדובר למעשה בהעמדת הלוואה של היוצר לחברה שבשליטתו, מצב העשוי להכניס את העסקה לגדרי סעיף 85א ולחייב קביעת תנאי שוק. בדומה, אם מספר נאמנויות מחזיקות יחד 50% או יותר בחברה זרה, מתעוררת השאלה האם ניתן להתייחס אליהן כגוף אחד גם לעניין תנאי שטר הון והיבטי מימון בינחברתיים.
סוגיה נוספת בעקבות העמדה מתעוררת ביחס לחברה משפחתית. סעיף 64א לפקודה קושר את המונח "קרוב" לחלק ההגדרה שבסעיף 88, המתייחסת לבן אדם ממשי.
פרשנות דווקנית עשויה להביא למסקנה כי כאשר נאמנות היא בעלת מניות בחברה, אין מדובר ב"אדם בשר ודם", ולכן החברה אינה עומדת בתנאי הסעיף ולא יכולה להיחשב חברה משפחתית.
לעומת זאת, בבחינה מהותית, ראוי כי כאשר ישנו קשר קרבה בין יוצר הנאמנות לשאר בעלי המניות בחברה או אף בין היוצר, הנהנים ויתר בעלי המניות בחברה, אין הצדקה לשלול את סיווג החברה כחברה משפחתית מטעמים פורמליים בלבד.
אם נאמץ את ההיגיון של העמדה לפיו יש לראות את נכסי הנאמנות כנכסי היוצר, ניתן לטעון כי יש לראות ביוצר כבעל המניות בפועל, וככל שמתקיימים יחסי קרבה בינו לבין יתר בעלי המניות, אין מקום לשלול את סיווג החברה כחברה משפחתית מטעמים פורמליים.
עמדה 115/2025 משקפת גישה מהותית שנועדה למנוע פיצול מלאכותי של אחזקות באמצעות נאמנויות נפרדות שנוצרו על ידי אותו יוצר.
עם זאת, הרחבת מושג הקרבה והמהותיות עשויה לעורר שאלות פרשניות והשלכות רוחב מעבר למקרה הקונקרטי שבו עוסקת העמדה, לטוב ולרע.
אנו משתמשים בקבצי Cookie, השייכים לנו או לצדדים שלישיים, למטרות שונות, לרבות כדי לשפר את חווית הגלישה שלך, להציג מודעות או תוכן מותאמים אישית ולנתח את התנועה באתר שלנו. עם המשך הגלישה באתר זה, ניתנת הסכמתך לשימוש שלנו בעוגיות לפי מדיניות הפרטיות.
