ישראלים רבים משקיעים ופועלים בתחום הנדל"ן ביוון, בין אם בפעילות פאסיבית מניבה, ובין אם בפעילות יזמית.

זאת, בפרט בשל פטורים והקלות מס במסגרת הדין הפנימי ביוון ואמנת המס הייחודית בין ישראל ליוון. ראו מבזקינו מס' 1015, 961, 926, 634.

בעת האחרונה, משתנים חוקי המס ביוון במגמה ברורה למצוא פתרונות דיור לתושבים מקומיים. מגמה זו מתבטאת, בין השאר, בעידוד גידול היצע הנדל"ן למגורים, עידוד השכרות לטווח ארוך והכבדת נטל המס על השכרות לטווח קצר.

תמריצי מס ליחידים המשכירים למגורים, ועונשים ליחידים המשכירים לתיירות

עד לשינוי הנוכחי במיסוי דמי שכירות, הייתה קפיצה חדה בשיעור המס מ- 15% ל- 35% להכנסות מעל 12,000 יורו.

מדרגה חדשה של 25% נועדה ליצור מעבר חלק יותר בין השיעורים הנמוכים לגבוהים ולהקל על בעלי נכסים קטנים ובינוניים.

בהתאם, החל מ-1 בינואר 2026, סולם המס על הכנסות משכירות משתנה באופן הבא:

• עד €12,000 -15% (ללא שינוי);

• מ- €12,001 עד €24,000  – מדרגה חדשה 25% (במקום 35%);

• מ- €24,001 עד €36,000  (עד כה, עד €35,000) – 35% (ללא שינוי);

• מעל €36,000 (עד כה, מעל €35,000) – 45% (ללא שינוי).

ההקלה היא משמעותית, בפרט משום שהמס החל הוא על דמי השכירות ברוטו (בניכוי זניח של 5% מההוצאות בפועל).

לעומת זאת, כבר החל מיום 1 בינואר 2024, הכנסות מהשכרות קצרות טווח נחשבות כהכנסה מעסק גם כאשר מדובר ביחידים, אם הם משכירים שלוש דירות או יותר באמצעות פלטפורמות כדוגמת Airbnb. משטר המס שיחול על משכירים של 3 נכסים ומעלה דרך פלטפורמות השכרה לטווח קצר:

• ההכנסות מסווגות אוטומטית כהכנסה מעסק;

• חובה לפתוח תיק עוסק ביוון;

• חובת מע"מ בשיעור 13% (שיעור מופחת לשירותי אירוח);

• חובת הפרשה לביטוח לאומי יווני;

• מיסוי כהכנסה עסקית (עד 44% מס מדורג, כאשר מדרגת המס העליונה חלה כבר על הכנסה העולה על €40,000).

עידוד פעילות יזמית, עם דגש על השכרות ארוכות טווח

הפטור ממע"מ בשיעור 24% על רכישת דירות חדשות הוארך עד 31  בדצמבר 2026. המשמעות בפועל היא הארכת האופציה לקבלנים לבחור בהשעיית מע"מ על נכסים שלא נמכרו עד 31 בדצמבר 2026 (לעומת 31 בדצמבר 2025 במצב הקודם) והארכת הפטורים הקיימים שהיו בתוקף עד סוף 2025, אוטומטית עד סוף 2026.

במסגרת הפטור, רוכשי דירות חדשות משלמים רק כ- 3% מס רכישה, במקום מע"מ של 24%. דיווחים ראשוניים מצביעים על כך שקיימת אפשרות להארכת המדיניות גם ל-2027. דפוס ההארכות החוזרות של הממשלה היוונית מאז היישום הראשוני של המדיניות בשנת 2020 מעיד על מחויבות להמשך התמיכה בשוק הנדל"ן.

בנוסף, ממשלת יוון הכריזה על מסגרת תמריצים חדשה לחברות בנייה המשקיעות בדיור בר-השגה, במסגרת דיוני תקציב 2026. התוכנית, שהוצגה על ידי ראש הממשלה, מציעה יתרונות מיסויים משמעותיים ליזמים זרים, כולל ישראלים, המעוניינים לפעול בשוק הנדל"ן היווני.

במסגרת התוכנית, חברות הבונות או ממירות נכסים בלעדית להשכרה ארוכת טווח, יזכו לפטור מלא ממס חברות בגין הכנסות השכירות.

הפטור יחול על השכרה ל- 10 שנים לפחות, עם תקרת שכר דירה מרבית שתהיה מפוקחת ותיקבע על ידי הממשלה להבטחת מחירי דיור סבירים.

התוכנית משתלבת במסגרת רחבה יותר של מדיניות הדיור היוונית, הכוללת שיפוצי דיור בהיקף של 400 מיליון יורו, הגבלות נוספות על שכירות לטווח קצר כמפורט לעיל, והקלות בהמרת נכסים לשימוש מגורים.

באמצעות תכנון נכון ומושכל, גם פעילות יזמית של יחידים וחברות ישראלים, יכולה ליהנות מהטבות מס. למשרדנו ניסיון רב בליווי משקיעים ויזמים בביצוע השקעות בחו"ל וביוון בפרט.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (עו"ד) גדי אלימי ולרו"ח (משפטנית) סאלי חדד גליבטר, ממשרדנו.