מס רכוש הוטל בישראל עוד מתקופת המנדט והוסדר בחוק בשנת 1961. בעבר מס רכוש הוטל בשיעור 2.5% או 1.2% משווי הקרקע (רכוש קבוע או מלאי, בהתאמה).
בשנת 2000 הועמד שיעור המס על 0% (למעשה החוק על כל הגדרותיו נותר על כנו אך נקבע מס רכוש בשיעור אפס), בין היתר, בשל קשיים במנגנון הגבייה וריבוי פטורים.
כעת, בעקבות המלצות צוות מקצועי משנת 2024, מוצע בתזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2026), התשפ"ו- 2025 – פרק מס רכוש (להלן- התזכיר) להשיב את מס הרכוש (בשיעור 1.5% על מקרקעין פנויים בכפוף להגדרות החדשות בחוק), לאור המסקנה כי הבעיות ההיסטוריות אינן רלוונטיות עוד בימים אלו.
עפ"י דברי ההסבר לתזכיר, החזרת מס הרכוש (בגרסה מצומצמת יותר) מהווה כלי פיסקלי אשר יקדם את העקרונות הבאים:
יעילות וניטרליות: קרקע היא נכס שלא ניתן להסתרה, והמס עליה אינו פוגע בתמריץ לעבודה או ליזמות (בשונה ממס הכנסה).
צדק חלוקתי ולכידת ערך: עליית ערך הקרקע נובעת לרוב מהשקעות ציבוריות בתשתיות ותכנון ולא ממאמץ הבעלים; המס מחזיר חלק מערך זה לציבור ומצמצם אי-שוויון בחלוקת ההון המרוכז בידי מעטים.
רציפות המס: כיום קרקע פנויה אינה מייצרת ערך כלכלי ולא מוטל עליה מס, בניגוד לנכסים מניבים אחרים, קרקע בנויה או קרקע לשימוש חקלאי. הטלת מס רכוש תיצור רציפות מס ומקור הכנסה לקופת המדינה.
עיקרי השינויים בחוק – להלן פירוט השינויים המרכזיים המוצעים בתזכיר החוק:
הגדרת "קרקע" (המהווה את הבסיס להטלת המס) וצמצום הפטור לקרקע בנויה: מוצע כי קרקע תיחשב "פנויה" וחייבת במס אם השטח הבנוי בה נמוך מ-10% משטח הבנייה המותר לפי תכנית מפורטת (זאת לעומת הרף של 30% הקיים בחוק כיום).
המטרה היא למסות קרקעות שאינן ממצות ומנצלות את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בהן ("השאת ערך"), ולפשט את המבחנים המורכבים שהיו נהוגים בעבר.
קרקע שאינה חייבת ("קרקע חקלאית" לשעבר): המונח "קרקע חקלאית" יוחלף במונח "קרקע שאינה חייבת". מוצע לבטל את הפטור הגורף הניתן כיום לפי ייעוד חקלאי סטטוטורי. מוצע כי הפטור ממס רכוש יינתן מעתה רק אם מתקיימים שני תנאים מצטברים: הקרקע משמשת בפועל לחקלאות, ושוויה אינו עולה על 100,000 ש"ח לדונם.
הרציונל הוא שקרקע חקלאית בעלת שווי שוק גבוה מגלמת פוטנציאל נדל"ני והון, ולכן מתן פטור עליה מהווה מקלט מס לא מוצדק.
שיעור המס ויעדו:מוצע להעלות את שיעור המס מ-0% ל-5%.1 תקבולי המס יועברו ישירות לתקציב המדינה, במטרה לאפשר ריווח של מדרגות מס ההכנסה והקלת הנטל על עבודה, ולא לקרן הפיצויים כפי שהיה נהוג בעבר (הקרן תמשיך להיות ממומנת ממס הרכישה שגובה המדינה).
מודל שומה ואכיפה (שומה עצמית): מוצע לעבור למודל של שומה עצמית (דיווח מקוון על ידי הנישום), בדומה למקובל במס שבח ומס רכישה, וזאת כדי לייעל את הליכי הגבייה.
במקביל, יוטלו קנסות גירעון על הצהרות שגויות שנעשו ללא הצדק סביר, כדי להרתיע ולייעל את האכיפה. כמו כן, סמכויות ה"מנהל" הותאמו לאלו שבחוק מיסוי מקרקעין ליצירת אחידות בחקיקה.
חישוב שווי וטכנולוגיה: שווי הקרקע לצורך המס ייקבע לפי שווי השוק שלה כשהיא פנויה (תוך נטרול שווי הבניין הקיים עליה, אם ישנו).
בנוסף, מוצע להסמיך את האפשרות לקבוע את השווי באמצעות מערכת ממוחשבת, צעד שנועד להפחית את החיכוך בין הנישום לרשות המיסים.
פטורים והקלות:
פטור לשווי נמוך: יינתן פטור ממס למי ששווי הקרקע שבבעלותו נמוך מ-50,000 ש"ח לדונם, ושווי כלל הקרקעות שבבעלותו אינו עולה על 250,000 ש"ח. זאת מטעמי יעילות גבייה ומניעת מיסוי שאינו מוצדק כלכלית (קרקע בשווי נמוך איננה בסיס מס צודק למיסוי העושר).
ביטול פטורים היסטוריים: יבוטלו ההקלות הישנות שניתנו לקרקעות עם מטעים ולקרקעות שנרכשו לפני קום המדינה, במטרה לפשט את מערכת המס.
הוראות מעבר ותחולה (שנת 2026)
תחילת החוק ביום פרסומו והוא יחול על בעלות בקרקע החל משנת המס 2026 אילך. כמו-כן, נקבעו הוראות מיוחדות (לשנת 2026 – שנת מעבר) להבטחת יישום הוגן בשנת המעבר על מי שהיה בעל קרקע לפני יום התחילה:
חישוב מס יחסי: בשנת 2026 ישולם מס רק בגין החלק היחסי של השנה, החל מיום תחילת החוק ועד תום השנה.
שומה עצמית: כאמור לעיל תוגש עד ה- 31 בינואר לכל שנה.
חובת הצהרה: על בעלי הקרקעות להגיש הצהרה מקוונת הכוללת את פרטי הבעלות בתוך 30 ימים מיום התחילה, ולהגיש את השומה העצמית הראשונה בתוך 90 ימים מיום התחילה, לצורך יצירת בסיס נתונים ראשוני ומקיף.
מועד תשלום: כדי להקל על הנישומים בשנת המעבר, מוצע כי תשלום המס לשנת 2026 יידחה באופן חד-פעמי עד ליום 31 בדצמבר 2026.
נראה כי עוד נכונו לנו עידכונים ושינויים בחוק אבל במידה וחוק זה יעבור הרי ששובם של השמאים והערכות השווי הקשורים באכיפתו וגבייתו של מס רכוש יחזורו אל מחוזותינו.
ישראלים רבים משקיעים ופועלים בתחום הנדל"ן ביוון, בין אם בפעילות פאסיבית מניבה, ובין אם בפעילות יזמית.
זאת, בפרט בשל פטורים והקלות מס במסגרת הדין הפנימי ביוון ואמנת המס הייחודית בין ישראל ליוון. ראו מבזקינו מס' 1015, 961, 926,634.
בעת האחרונה, משתנים חוקי המס ביוון במגמה ברורה למצוא פתרונות דיור לתושבים מקומיים. מגמה זו מתבטאת, בין השאר, בעידוד גידול היצע הנדל"ן למגורים, עידוד השכרות לטווח ארוך והכבדת נטל המס על השכרות לטווח קצר.
תמריצי מס ליחידים המשכירים למגורים, ועונשים ליחידים המשכירים לתיירות
עד לשינוי הנוכחי במיסוי דמי שכירות, הייתה קפיצה חדה בשיעור המס מ- 15% ל- 35% להכנסות מעל 12,000 יורו.
מדרגה חדשה של 25% נועדה ליצור מעבר חלק יותר בין השיעורים הנמוכים לגבוהים ולהקל על בעלי נכסים קטנים ובינוניים.
בהתאם, החל מ-1 בינואר 2026, סולם המס על הכנסות משכירות משתנה באופן הבא:
עד €12,000 -15% (ללא שינוי);
מ- €12,001 עד €24,000 – מדרגה חדשה 25% (במקום 35%);
מ- €24,001 עד €36,000 (עד כה, עד €35,000) – 35% (ללא שינוי);
מעל €36,000 (עד כה, מעל €35,000) – 45% (ללא שינוי).
ההקלה היא משמעותית, בפרט משום שהמס החל הוא על דמי השכירות ברוטו (בניכוי זניח של 5% מההוצאות בפועל).
לעומת זאת, כבר החל מיום 1 בינואר 2024, הכנסות מהשכרות קצרות טווח נחשבות כהכנסה מעסק גם כאשר מדובר ביחידים, אם הם משכירים שלוש דירות או יותר באמצעות פלטפורמות כדוגמת Airbnb. משטר המס שיחול על משכירים של 3 נכסים ומעלה דרך פלטפורמות השכרה לטווח קצר:
ההכנסות מסווגות אוטומטית כהכנסה מעסק;
חובה לפתוח תיק עוסק ביוון;
חובת מע"מ בשיעור 13% (שיעור מופחת לשירותי אירוח);
חובת הפרשה לביטוח לאומי יווני;
מיסוי כהכנסה עסקית (עד 44% מס מדורג, כאשר מדרגת המס העליונה חלה כבר על הכנסה העולה על €40,000).
עידוד פעילות יזמית, עם דגש על השכרות ארוכות טווח
הפטור ממע"מ בשיעור 24% על רכישת דירות חדשות הוארך עד 31 בדצמבר 2026. המשמעות בפועל היא הארכת האופציה לקבלנים לבחור בהשעיית מע"מ על נכסים שלא נמכרו עד 31 בדצמבר 2026 (לעומת 31 בדצמבר 2025 במצב הקודם) והארכת הפטורים הקיימים שהיו בתוקף עד סוף 2025, אוטומטית עד סוף 2026.
במסגרת הפטור, רוכשי דירות חדשות משלמים רק כ- 3% מס רכישה, במקום מע"מ של 24%. דיווחים ראשוניים מצביעים על כך שקיימת אפשרות להארכת המדיניות גם ל-2027. דפוס ההארכות החוזרות של הממשלה היוונית מאז היישום הראשוני של המדיניות בשנת 2020 מעיד על מחויבות להמשך התמיכה בשוק הנדל"ן.
בנוסף, ממשלת יוון הכריזה על מסגרת תמריצים חדשה לחברות בנייה המשקיעות בדיור בר-השגה, במסגרת דיוני תקציב 2026. התוכנית, שהוצגה על ידי ראש הממשלה, מציעה יתרונות מיסויים משמעותיים ליזמים זרים, כולל ישראלים, המעוניינים לפעול בשוק הנדל"ן היווני.
במסגרת התוכנית, חברות הבונות או ממירות נכסים בלעדית להשכרה ארוכת טווח, יזכו לפטור מלא ממס חברות בגין הכנסות השכירות.
הפטור יחול על השכרה ל- 10 שנים לפחות, עם תקרת שכר דירה מרבית שתהיה מפוקחת ותיקבע על ידי הממשלה להבטחת מחירי דיור סבירים.
התוכנית משתלבת במסגרת רחבה יותר של מדיניות הדיור היוונית, הכוללת שיפוצי דיור בהיקף של 400 מיליון יורו, הגבלות נוספות על שכירות לטווח קצר כמפורט לעיל, והקלות בהמרת נכסים לשימוש מגורים.
באמצעות תכנון נכון ומושכל, גם פעילות יזמית של יחידים וחברות ישראלים, יכולה ליהנות מהטבות מס. למשרדנו ניסיון רב בליווי משקיעים ויזמים בביצוע השקעות בחו"ל וביוון בפרט.
