קבוצות השקעה בנדל"ן בארה"ב ספגו הפסדים משמעותיים בשנים האחרונות. הפסדים אלו נובעים מעליית הריבית שמייקרת באופן משמעותי את עלויות ההלוואות עבור קבוצות השקעה, מכך שנדל"ן משרדי ודירות (multifamily) חוו ירידות חדות, מקשיי מימון מחדש וכן, מהמעבר לעבודה היברידית ומרוחקת שהוריד משמעותית את הביקוש למשרדים.

תושב ישראל שהוא חלק מקבוצת השקעה בנדל"ן באמצעות השקעה ב- LLC, חווה בדרך כלל הפסדים מדמי שכירות לצורכי מס (אף אם תזרים המזומנים הוא חיובי והוא מקבל חזרה חלק מהשקעתו).

כיום, היחיד מעוניין או נאלץ לצאת מההשקעה, בשל הקשיים כאמור.

האם ניתן יהיה להכיר בהפסדים מדמי שכירות שנצברו בדוחות המס האמריקאים (בטופסי ה- K1) כהפסד הון בהתאם להוראות סעיף 29 לפקודה?

בדרך כלל, ובצדק, יבחר היחיד ליישם את הוראות חוזר מ"ה 5/2004 (זיכוי ממס זר לתושב ישראל המחזיק ב- LLC, להלן: "החוזר"), קרי לראות ב- LLC כשקוף לצורכי מס (גם) בישראל, בכפוף לתנאים הקבועים בחוזר.

במקרה המתואר, האדם השקיע בהון ה- LLC, וכנראה לא משך מה- LLC הון או רווחים לאורך תקופת החזקתו ב- LLC. במקרה כאמור, אכן, מדובר בהפסד הון, המחושב על פי ההפרש שבין התמורה (ככל שבכל זאת קיבל חלק מההון שהשקיע חזרה) לבין העלות המתואמת, קרי העלות המתואמת של ההשקעה שביצע היחיד ב- LLC.

סעיף 10 לחוזר מסדיר את ההוראות שיחולו בעת מכירה או פירוק של חברה מסוג LLC:

נישום שבחר בהפעלת הוראות החוזר ומכר (או מימש בדרך אחרת) את אחזקותיו ב- LLC, יחשב את רווח ההון שנוצר לו במכירה תוך התייחסות לנושאים אלו:

• רווחים אשר טרם חולקו למחזיק ב- LLC ואשר שולם עליהם מס בישראל, יופחתו מהתמורה שקיבל בשל המכירה. מדובר ברווחים מדמי שכירות שהושקפו לצורכי מס בישראל ושעליהם שילם היחיד מס בישראל לאורך השנים.

• חישוב רווח ההון ייעשה בהתאם להוראות הקבועות בחלק ה' לפקודה, לרבות לעניין החלוקה הלינארית של רווח ההון ולעניין שיעורי המס.

בעת פירוק LLC יחולו הוראות סעיף 93 לפקודה ולעניין זה מפנה החוזר לסעיף 5.5 בחוזר מס הכנסה 14/2003 – "מיסוי שותפויות", בשינויים המחויבים. קרי, עלות הזכות ב- LLC לעניין חישוב הפסד ההון היא סך התשלומים שהעביר בעל הזכויות ל- LLC, בניכוי משיכותיו, בתוספת חלקו של המחזיק ברווחים (לצרכי מס) שהצטברו ב- LLC מיום רכישת הזכות, ואשר לא חולקו למחזיק עד ליום המכירה, ובניכוי חלקו של המחזיק בהפסדי ה- LLC לצרכי מס מיום רכישת הזכות.

לעניין ניכוי חלק המחזיק בהפסדים שצבר ה- LLC, נזכיר שהחוזר מבהיר כי מטרתו היא טיפול בבעיות הזיכוי ממס זר, תוך מניעת כפל מס וכי אין באמור בו משום שינוי מעמדו של התאגיד. לפיכך, הפסדים כתוצאה מפעילות התאגיד בחו"ל, לא ייוחסו למחזיק אלא יישארו לקיזוז על פי הוראות הפקודה, ברמת ה- LLC (שכאמור מוגדר כחבר בני אדם).

לכן, לאורך תקופת ההחזקה לא יכיר המחזיק בהפסדים אלו ומנגד, אלו לא יופחתו מעלות השקעתו בעת חישוב רווח או הפסד ההון.

לכן, בסופו של דבר, הפסד ההון וחישובו אינם קשורים להפסדים שצבר ה- LLC, בדומה לחישוב הפסד הון בעת מימוש השקעה בחברה שצברה הפסדים.

בנוסף ובהתאם, אין כל נפקות להפסדים שצבר ה- LLC ולהכרתם כהפסד הון שכן כאמור, מדובר בהפסד ממימוש/פירוק חבר בני האדם ולא בהפסד ממכירת "בניין" (נכס הנדל"ן) שמחזיק ה- LLC.

עיתוי ההכרה בהפסד אף הוא מהווה אתגר, שכן הכרה בהפסד הון לצורכי מס בישראל מתבצעת בכפוף למספר כללים חשובים, ובראשם מימוש ההפסד בפועל. כלומר, אין הכרה בהפסד "על הנייר" כתוצאה מהעברת נכס הנדל"ן לרשות הבנק או מכירתו בהפסד. יש לבצע פירוק בפועל של ה- LLC או העברת זכויותיו לאחר כדי שייווצר "אירוע מס" של הפסד הון.

ישנם מקרים ספציפיים ויוצאי דופן בהם לדעתנו, ניתן להכיר ב"אירוע מס" של הפסד הון, גם ללא פירוק בפועל של ה- LLC (קרי, מימוש פיזי של הנכס), וזאת כאשר הנכס אבד בוודאות או הפך לחסר ערך לחלוטין. מקרים אלו נכללים תחת הקטגוריה של "נכס שאין בו עוד שווי".

ונזכיר לעניין זה את הוראות חוזר מיסוי שותפויות שהוזכר לעיל, לפיו ביום "תחילת הפירוק" יחשבו השותפים כמי שמכרו את זכותם בשותפות בתמורה לנכסים אשר הועברו אליהם מהשותפות (כסף או נכסים אחרים), ובשל מכירת הזכות בשותפות אגב הפירוק, יערך חישוב רווח ההון.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (עו"ד) גדי אלימי ולרו"ח (משפטנית) סאלי חדד גליבטר, ממשרדנו.