ממשלת ספרד, באמצעות סיעת המפלגה הסוציאליסטית בפרלמנט, הציגה בסוף חודש מאי (2025) הצעת חוק מקיפה הכוללת שורת רפורמות מס שמטרתן להתמודד עם משבר הדיור ולעודד השכרה של דירות במחירים נגישים.
נזכיר שהמפלגה ששולטת בספרד כיום היא המפלגה הסוציאליסטית וראש הממשלה הנוכחי, המכהן מאז יוני 2018, הוא פדרו סאנצ'ס, מנהיג המפלגה הסוציאליסטית, כך שאין להקל ראש בהיתכנות שהצעת החוק תקרום עור וגידים ותתממש לכדי חוק.
בין ההצעות, נכלל מס חדש ומשמעותי על רכישת נדל"ן בספרד בידי תושבי חוץ שאינם תושבי האיחוד האירופי, לצד הקלות מס לבעלי נכסים שישכירו במחירים נוחים ותמריצים נוספים.
מס חדש על רכישת נדל"ן בידי תושבי חוץ שאינם מהאיחוד האירופי
ההצעה כוללת הטלת מס עקיף נוסף, ברמת המדינה, על כל העברת זכויות בנדל"ן בספרד לידי יחידים או תאגידים שאינם תושבי האיחוד האירופי. המס ייגבה בשיעור של 100% (!!!) משווי הנכס – לפי הערכת שווי שתקבע לפי ערך השוק או לפי הערך הקדסטרלי, הגבוה מבניהם, בניכוי המס הקיים על העברות מקרקעין. הערך הקדסטרלי (Valor Catastral) בספרד הוא ערך רשמי שמוקצה לנכסי מקרקעין על ידי הרשויות המוניציפליות, ומשמש כבסיס לחישוב מיסים עירוניים ומדינתיים שונים. מדובר בערך שונה מערך שוק, והוא לרוב נמוך ממנו.
תמריצי מס לבעלי נכסים פרטיים
כדי לעודד בעלי דירות להשכיר במחירים נוחים, מציעה הממשלה הפחתות מס משמעותיות על הכנסות מהשכרה. בעל נכס שישכיר דירה בחוזה חדש בשכר דירה הנמוך בלפחות 5% מהחוזה הקודם, או במחיר התחלתי הנמוך ממחיר מקסימלי שייקבע בחוק, יוכל ליהנות מהקלות מס של 50% עד 100% מהכנסה החייבת – בהתאם למאפיינים כמו מיקום באזור ביקוש גבוה או גיל השוכר.
עלייה בהכנסה החייבת מנכסים שאינם בשימוש למגורים
בהתאם לחוק בספרד, מוטל כיום מס עירוני על בעלי נכסי נדל"ן למגורים שאינם מושכרים, על הכנסת שכירות רעיונית. בהתאם להצעה, תוגדל ההכנסה הרעיונית שמיוחסת לבעלי דירות שאינן משמשות למגורים לפי מדרג חדש, המתחיל ב- 1.1% מערך הדירה (עד 100,000 אירו) ועולה עד 3% עבור נכסים ששווים עולה על מיליון אירו. הוראה זו תחול גם על תושבי חוץ.
העלאה במע"מ על דירות תיירותיות
הצעה נוספת קובעת כי השכרת דירות תיירותיות לטווח קצר (פחות מ- 30 לילות), בערים עם מעל 10,000 תושבים, או השכרת דירות הכוללת שירותים דמויי מלון, תחויב בשיעור המע"מ הרגיל של 21% במקום 10% כיום.
שינויים במיסוי על רווחים שלא חולקו בידי חברות נדל"ן ציבוריות (SOCIMI)
ה- SOCIMI (Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario ) היא קרן ריט ספרדית. זהו מבנה תאגידי לחברות שמתמחות בהשקעות בנדל"ן מניב, המאפשר הקלות מס משמעותיות בתנאים מסוימים, ובפרט פטור מלא ממס חברות.
על פי ההצעה, שיעור המס על רווחים שלא חולקו בידי SOCIMI יעלה מ- 15% ל- 25% – אך תינתן הפחתה של עד 100% אם הרווחים יושקעו מחדש בדיור בר השגה, ובתנאי שיותר מ- 60% מתיק ההשכרה של החברה יכלול נכסים כאלה. דרישת סף זו תעלה בהדרגה עד לשנת 2028.
העלאת מס שבח עירוני
לבסוף, מוצע לעדכן את מקדמי החישוב במס השבח העירוני (IIVTNU), מהלך שצפוי להגדיל את חבות מס השבח במכירת נכסים.
ישראלים רבים משקיעים בספרד, הן כפרטיים, הן במסגרת התארגנויות השקעה פרטיות (Private equity) והן באמצעות קרנות ריט. צעדים אלו צפויים להשפיע באופן נרחב על שוק הנדל"ן בספרד, במיוחד בכל הנוגע להשקעות זרות בספרד, ולהוביל לשינויים משמעותיים בתמהיל הדירות להשכרה ובמחיריהן. למרות שמדובר בהצעת חוק בלבד, הצעה זו היא מרחיקת לכת ועל ציבור היזמים והמשקיעים להיערך בהתאם.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (עו"ד) גדי אלימי ולרו"ח (משפטנית) סאלי חדד גליבטר, ממשרדנו.
שיתוף:
