ביום 19.5.2025 ניתן פסק דין בע"מ 27555-11-23 סנטר המושבה 975 בע"מ (להלן: "המערערת") נ' מנהל מע"מ ירושלים וטבריה (להלן: "המשיב"), בו נדונה שאלת הרישום כ"עוסק בהקמה" לפי סעיף 52(ב) לחוק מס ערך מוסף – מקום בו טרם בוצעו עסקאות, אך הוצגה תשתית עסקית מהותית.
רקע עובדתי
חברת סנטר המושבה 975 בע"מ, מוחזקת בעקיפין ע"י יזם נדל"ן ותיק, ביקשה להירשם כעוסק לאחר שחתמה על הסכם אופציה לרכישת שטח מסחרי בפרויקט נדל"ן בטבריה – בהשקעה כוללת של 3 מיליון ש"ח (לפני מע"מ).
האופציה הייתה בלתי סחירה, כללה תנאים מתלים, לוח זמנים מוגדר, ומימון ע"י בעל השליטה. למרות הפעולה הכלכלית והמוכוונות העסקית – נדחתה הבקשה לרישום.
המשיב לא נתן החלטה רשמית, והחזיר את הבקשה כטיוטה תוך הצגת טעמים משתנים. תחילה נטען להעדר היתר בנייה, בהמשך נטען כי מדובר בעסקת אקראי, אחר כך כי אין היתכנות עסקית מספקת, ולבסוף כי מודל הפעולה של החברה חריג ואינו משקף תכלית מסחרית.
בעניין זה כב' השופט אביגדור דורות לא קיבל את עמדת המשיב וציין בעדינות אך בבהירות כי שורת ההסברים הזו מותירה תחושה בלתי נוחה – לפיה הסירוב לרשום את החברה כעוסק לא נבע מהנימוקים שנטענו, אלא ממניע אחר – החשש מהחזר מס תשומות, ככל שהפרויקט לא יבשיל לכדי פעילות דה פאקטו (בהתאם להלכת דומסטורי).
דיון והכרעת בית המשפט
השאלה האם, בנסיבות העניין, היה על המשיב לרשום את המערערת כעוסק לפי חוק מע"מ, דהיינו, להכיר בה כבעלת עסק בהקמה.
לטענת המערערת, אין היא חבה בהחזרת מס תשומות ככל והאופציה לא תצא אל הפועל.
מנגד, לטענת המשיב, נטען כי רכישת האופציה אינה מקימה חובה לרושמה כעוסק משום שרכישת אופציה לבדה אינה מהווה 'עסק בהקמה'; ועל כן, בידי המערערת להמתין עד למימוש האופציה, וכשזו תמומש- או אז, תוכל להירשם כ'עוסק' ולדרוש ניכוי תשומות בגין רכישת האופציה בהתאם לאמור בסעיף 40א לחוק.
יש למקד את הדיון ב-3 נקודות עיקריות:
1.שיקול דעת המנהל
למנהל סמכות שלא לרשום עוסק, אם יש לו 'יסוד' לחשוש כי העוסק יעסוק בפעולה בלתי חוקית או במידה והורשע בפלילים בעבירות מס ולא שלם את חוב המס ולא השאיר ערובה לתשלום המס להנחת דעת המנהל. לא נמצא בסעיף 52 לחוק, הוראה המסמיכה את המנהל למנוע מעוסק את רישומו, עקב חשש לאי השבת 'מס תשומות', ככול שבסופו של יום הקמת העסק לא צלחה. אדרבה, בפסיקה התבאר כי סמכות המנהל הינה מצומצמת, בוודאי לא סמכות רחבה של 'שומר סף'.
כב' השופט קבע כיהכלל- הוא חובת הרישום, והחריג- הוא סירוב הרישום;
2. "עסק בהקמה" – מהו
בשלב הראשון יש להציג נתונים שיניחו את הדעת כי מדובר ב'עסק בהקמה' – ועל כך ניתן ללמוד מהתנהגות העוסק בתום לב המצביעה על כך שהחל בפעילות להקמת עסק.
בשלב השני, יש לבחון מבחני עסק לפי הפסיקה;
בית המשפט יישם את כלל מבחני העזר שנקבעו בפסיקה וקבע כי מדובר בעסק בהקמה לכל דבר ועניין:
טיב הנכס – אופציה מותנית, אך חלק ממודל עסקי עקבי.
היקף כספי – השקעה בפועל של 3 מיליון ש"ח.
מומחיות ובקיאות – ניסיון מוכח ביזמות נדל"ן של הקבוצה.
ארגון הפעילות – חברה ייעודית לפרויקט, גם ללא עובדים.
מקור הכספים – מימון ע"י בעל השליטה והתחייבות וצפי להשקעה עתידית אגב מימוש האופציה.
החזקה בנכס – אי מימוש זמני לא שולל כוונה עסקית.
תדירות העסקאות – קיימת שיטת פעולה עסקית עקבית.
נסיבות העסקה – רכישה לצורך מימוש פרויקט והפקת תשואה.
3. חופש העיסוק
נקבע בעניין דומסטרוי כי יש להימנע מהכבדה על עסקים בהקמה ומיצירת אפקט מצנן על רישום יזמים כעוסקים על פי סעיף 52(ב) לחוק. משום כך נקבע, כי מי שניכה מס תשומות בתקופת ההקמה לא יצטרך להחזיר את התשומות שניכה, גם אם בסופו של יום, הקמת העסק לא צלחה. פרשנות זו עולה בקנה אחד עם הוראות חוק יסוד: חופש העיסוק. להוראות חוק היסוד יש השפעה על אופן פרשנות הוראת סעיף 52(ב) לחוק, ויש להעדיף את הפרשנות העולה בקנה אחד עם חוק היסוד.
בית המשפט, קיבל את הערעור וקבע כי החברה הציגה תשתית אמינה לפעילות עסקית ממשית, גם אם טרם מומשה. עוד הבהיר כי שיקול הדעת של רשות המסים אינו בלתי מוגבל,ובפרט כאשר קיימת פעילות עסקית שיש בה כדי להעיד על כוונה אמיתית לפעול.
סיכום:
משמעות הפסיקה הינה החזר מס תשומות לעסק בהקמה גם אם בסופו של יום לא יצלח העסק!
פסק הדין מהווה חיזוק לעמדה שלפיה אין לדרוש קיומה של "עסקה בפועל" כתנאי לרישום כ"עוסק" בהקמה, כל עוד הוצגה תשתית אמינה, מקצועית ומתועדת לפעילות עסקית. ומהווה צעד חשוב לקידום ודאות, הגינות ויחס מאוזן כלפי יזמים במדינה שמעוניינת – לפחות להלכה – לעודד יוזמה חופשית.
לסיום, בית המשפט שלח מסר ברור למנהלי מע"מ:
יש להפעיל את שיקול הדעת ברוח תכלית החוק – ולא לחשוש ממימוש יזמות אמיתית.
ממשלת ספרד, באמצעות סיעת המפלגה הסוציאליסטית בפרלמנט, הציגה בסוף חודש מאי (2025) הצעת חוק מקיפה הכוללת שורת רפורמות מס שמטרתן להתמודד עם משבר הדיור ולעודד השכרה של דירות במחירים נגישים.
נזכיר שהמפלגה ששולטת בספרד כיום היא המפלגה הסוציאליסטית וראש הממשלה הנוכחי, המכהן מאז יוני 2018, הוא פדרו סאנצ'ס, מנהיג המפלגה הסוציאליסטית, כך שאין להקל ראש בהיתכנות שהצעת החוק תקרום עור וגידים ותתממש לכדי חוק.
בין ההצעות, נכלל מס חדש ומשמעותי על רכישת נדל"ן בספרד בידי תושבי חוץ שאינם תושבי האיחוד האירופי, לצד הקלות מס לבעלי נכסים שישכירו במחירים נוחים ותמריצים נוספים.
מס חדש על רכישת נדל"ן בידי תושבי חוץ שאינם מהאיחוד האירופי
ההצעה כוללת הטלת מס עקיף נוסף, ברמת המדינה, על כל העברת זכויות בנדל"ן בספרד לידי יחידים או תאגידים שאינם תושבי האיחוד האירופי. המס ייגבה בשיעור של 100% (!!!) משווי הנכס – לפי הערכת שווי שתקבע לפי ערך השוק או לפי הערך הקדסטרלי, הגבוה מבניהם, בניכוי המס הקיים על העברות מקרקעין. הערך הקדסטרלי (Valor Catastral) בספרד הוא ערך רשמי שמוקצה לנכסי מקרקעין על ידי הרשויות המוניציפליות, ומשמש כבסיס לחישוב מיסים עירוניים ומדינתיים שונים. מדובר בערך שונה מערך שוק, והוא לרוב נמוך ממנו.
תמריצי מס לבעלי נכסים פרטיים
כדי לעודד בעלי דירות להשכיר במחירים נוחים, מציעה הממשלה הפחתות מס משמעותיות על הכנסות מהשכרה. בעל נכס שישכיר דירה בחוזה חדש בשכר דירה הנמוך בלפחות 5% מהחוזה הקודם, או במחיר התחלתי הנמוך ממחיר מקסימלי שייקבע בחוק, יוכל ליהנות מהקלות מס של 50% עד 100% מהכנסה החייבת – בהתאם למאפיינים כמו מיקום באזור ביקוש גבוה או גיל השוכר.
עלייה בהכנסה החייבת מנכסים שאינם בשימוש למגורים
בהתאם לחוק בספרד, מוטל כיום מס עירוני על בעלי נכסי נדל"ן למגורים שאינם מושכרים, על הכנסת שכירות רעיונית. בהתאם להצעה, תוגדל ההכנסה הרעיונית שמיוחסת לבעלי דירות שאינן משמשות למגורים לפי מדרג חדש, המתחיל ב- 1.1% מערך הדירה (עד 100,000 אירו) ועולה עד 3% עבור נכסים ששווים עולה על מיליון אירו. הוראה זו תחול גם על תושבי חוץ.
העלאה במע"מ על דירות תיירותיות
הצעה נוספת קובעת כי השכרת דירות תיירותיות לטווח קצר (פחות מ- 30 לילות), בערים עם מעל 10,000 תושבים, או השכרת דירות הכוללת שירותים דמויי מלון, תחויב בשיעור המע"מ הרגיל של 21% במקום 10% כיום.
שינויים במיסוי על רווחים שלא חולקו בידי חברות נדל"ן ציבוריות (SOCIMI)
ה- SOCIMI (Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario ) היא קרן ריט ספרדית. זהו מבנה תאגידי לחברות שמתמחות בהשקעות בנדל"ן מניב, המאפשר הקלות מס משמעותיות בתנאים מסוימים, ובפרט פטור מלא ממס חברות.
על פי ההצעה, שיעור המס על רווחים שלא חולקו בידי SOCIMI יעלה מ- 15% ל- 25% – אך תינתן הפחתה של עד 100% אם הרווחים יושקעו מחדש בדיור בר השגה, ובתנאי שיותר מ- 60% מתיק ההשכרה של החברה יכלול נכסים כאלה. דרישת סף זו תעלה בהדרגה עד לשנת 2028.
העלאת מס שבח עירוני
לבסוף, מוצע לעדכן את מקדמי החישוב במס השבח העירוני (IIVTNU), מהלך שצפוי להגדיל את חבות מס השבח במכירת נכסים.
ישראלים רבים משקיעים בספרד, הן כפרטיים, הן במסגרת התארגנויות השקעה פרטיות (Private equity) והן באמצעות קרנות ריט. צעדים אלו צפויים להשפיע באופן נרחב על שוק הנדל"ן בספרד, במיוחד בכל הנוגע להשקעות זרות בספרד, ולהוביל לשינויים משמעותיים בתמהיל הדירות להשכרה ובמחיריהן. למרות שמדובר בהצעת חוק בלבד, הצעה זו היא מרחיקת לכת ועל ציבור היזמים והמשקיעים להיערך בהתאם.
אנו משתמשים בקבצי Cookie, השייכים לנו או לצדדים שלישיים, למטרות שונות, לרבות כדי לשפר את חווית הגלישה שלך, להציג מודעות או תוכן מותאמים אישית ולנתח את התנועה באתר שלנו. עם המשך הגלישה באתר זה, ניתנת הסכמתך לשימוש שלנו בעוגיות לפי מדיניות הפרטיות.
