כידוע, בדר"כ מכירת דירת מגורים בישראל הינה בדר"כ אירוע מס הוני הממוסה עפ"י חוק מיסוי מקרקעין, וככל ועומדים בתנאי הגדרת "דירת מגורים מזכה" והתקרות שבפרק חמישי 1 לחוק מסמ"ק – הרי שמגיע פטור ממס בגין השבח שבמכירת הדירה האמורה.

עם זאת, לעיתים ובנסיבות מסוימות עסקת מכירת דירת מגורים כאמור יכולה להוות עסקה פירותית, בעיקר כאשר העסקה אפופה בסממנים מסחריים.

ביום 7.5.2024 התקבל פס"ד בביהמ"ש המחוזי ת"א-יפו (ע"מ 62359-10-21) בעניינה של לילך אריאל ומשה אריאל, אביה. ביהמ"ש פסק כי רכישת ומכירת דירת מגורים בת"א ע"י המערערת בתוך כארבעה חודשים מיום שנרכשה, בתשואה בשיעור 50% משווי הרכישה מהווה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי החייבת במס עפ"י סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה (להלן – הפקודה).

רקע

אביה של המערערת, שהינו עו"ד ובקיא בתחום הנדל"ן, נחשף לעסקת רכישת הדירה (אשר היתה במצב פיזי עגום עם פולש המתגורר בה) במחיר הזדמנותי במסגרת תפקידו כמתמחה במשרד עו"ד. לדברי האב: הוא הציע לבתו לרכוש אותה ע"מ שתתגורר בה עם חברה לחיים. המערערת (בת 18, ולקראת גיוס לצבא) תכננה לרכוש את הדירה בהון עצמי של כ- 400 אלפי ₪ (מתנה מהאבא) ועוד כ- 800 אלפי ₪ לקיחת משכנתא (שאביה יערוב לכך). אולם לאור סירובו של אביה לערבות כאמור (עקב עניין משפחתי ואישי) התגלע סכסוך ביניהם והמערערת נאלצה למכור במהרה את הדירה תוך כך שבכספי תמורת המכירה שילמה את יתרת התמורה עבור הרכישה (חלף לקיחת משכנתא).

המערערת דיווחה על מכר הדירה כעסקה הפטורה ממס שבח למיסוי מקרקעין בגין מכירת דירה יחידה בספטמבר 2013 (אשר נרכשה 4 חודשים קודם לכן במחיר 1.2 מיליון ₪) בתמורה לסך 1.8 מיליון ₪ (קרי, רווח בסך 600 אלפי ₪).

מנהל מסמ"ק סירב להעניק פטור ממס שבח כי סבר שמעל מחצית משווי הרכישה ניתן לבת במתנה מאביה. המחלוקת בין הצדדים, הגיע עד לניהול ערר בוועדת ערר אשר לאחר שבחנה את טעוני העוררת (ואביה) קבעה בפסד דין כי למערערת אכן מגיע פטור ממס שבח בגין המכירה כאמור לעיל. לימים, בשנת 2018, פ"ש הוציא צו למערערים כי מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי הכפופה למס פירותי עפ"י הפקודה, ובנוסף כי העסקה מיוחסת לאביה של המערערת. לחילופין טען פ"ש כי העסקה הינה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי שנערכה ע"י המערערת עצמה.

ביהמ"ש מנתח כמה היבטים של רכישת ומכירת הדירה ע"מ לבחון את האופי המסחרי של העסקה וקובע, כדלקמן:

1. חוסר הסבר מניח את הדעת למכירה המהירה (תוך 4 חודשים בלבד מהרכישה) – ביהמ"ש קובע כי "משך החזקה קצר בדירה שנרכשה יכול לנבוע ממגוון סיבות שאינן מלמדות בהכרח על עסקה מסחרית (כגון שינוי נסיבות בריאותיות, גילוי חוסר התאמה של הדירה לצרכי הרוכש, החלטה על מעבר מגורים למקום אחר, התעוררות בעיה במימון וכו')". אולם, ככל ולא ניתן הסבר משכנע לכך הרי שהדבר מחזק את המסקנה כי מדובר בעסקה בעלת אופי מסחרי. במקרה הנדון, ביהמ"ש לא משתכנע מסיפור הרקע שגרם לסכסוך בין האבא לבתו.

2. רכישה למטרת מגורי הבת – הבת, שבעת הרכישה היתה בת 18 בלבד ולקראת גיוס לצבא, לא חיפשה דירה למגורים ואף לא ביקרה בדירה טרם רכישתה ולא היתה מעורבת בפרטי רכישתה, לא עירבה את החבר (שהיה אמור לממן את החזרי המשכנתא לדבריה), ואף לא בפרטי מימונה. כמו-כן, לא חיפשה דירה אחרת תחתיה.

3. אופן מימון רכישת הדירה – למרות שלדברי הבת המערערת מימון הרכישה היה ברובו באמצעות לקיחת משכנתא (כנהוג בעסקאות כאלה), הרי שהלכה למעשה "התמורה בגין רכישת הדירה מומנה למעשה ממכירתה" וללא שימוש בהון עצמי כלל. כמו-כן, לא הוכח כי נושא המשכנתא הוסדר טרם הרכישה (כיאה במצבים כאמור). אין ספק כי אופן מימון זה אינו שיגרתי כלל.

4. ידע ובקיאותו של האב – לביהמ"ש אין ספק כי האב, אשר התוודע לדירה במסגרת עיסוקיו (במסגרת התמחותו במשרד עו"ד שלימים הפך לשותף בו), היה מעורב באופן אישי וממשי ברכישת ומכירת הדירה. האב היה בעליו של משרד תיווך נדל"ן בעברו הקרוב ואף היה מעורב בעסקאות נדל"ן מורכבות כיזם, ובעל הבנה וידע כללי בתחום הנדל"ן. לאחר סיום לימודי משפטים והתמחות הצטרף כשותף למשרד עו"ד המתעסק בין היתר בליווי עסקאות נדל"ן (לרבות הטיפול בעסקת מכירת הדירה מושא פס"ד זה, כאמור לעיל).

5. הרווח שהופק במכירה – עליית מחירי השוק באותה תקופה (כ- 9%), סילוק הפולש מהבית, סגירת הפאב השכונתי שהיה ממוקם בכניסה לבניין – כל אלו לא הצליחו להניח את דעתו של ביהמ"ש בקשר להשגת תשואה בשיעור 50% (!!!) מעלות הדירה. לפיכך, ביהמ"ש מגיע למסקנה שככל הנראה רכישת הדירה במחיר הזדמנותי הוא אשר אפשר השגת תשואה מכובדת זו, למרות שהדירה (שהייתה כאמור במצב פיזי עגום) לא הושבחה, פיזית או תכנונית.

לאור כל האמור, קבע ביהמ"ש כי מכירת הדירה נתונה למיסוי פירותי עפ"י הפקודה – סעיף 2(1).

בעניין סמכותו של פקיד השומה לשום כהכנסה פירותית,  הכנסה שנקבע כבר לגביה כי היא נשוא למיסוי מקרקעין קובע ביהמ"ש, כך: אף ועל אף שניתנה החלטה שיפוטית בוועדת ערר של מיסוי מקרקעין – כי המדובר בעסקת שבח מקרקעין, ולא עוד אלא שמכיוון שנמכרה דירה יחידה הרי שהעסקה כולה פטורה ממס – הרי שעל פי הלכת חזן יש לפקיד השומה סמכות לשום אחרת אותה עסקה אלא ש"יש לערוך איזון אינטרסים ובכלל זה להביא בחשבון מידת ההסתמכות של הפרט על ההחלטה הראשונה, הנזק שעלול להיגרם לו מקבלת ההחלטה השנייה, מהות האינטרס הציבורי בשינוי ההחלטה, סוג הטעות בהחלטה המקורית והגורם האשם בה". בנסיבות המקרה, לא ניתן לבוא ולומר כי המערערים לא ידעו שפקיד השומה בוחן את סיווג העסקה, כיוון שתוך כדי הליכי השומה אצל מנהל מסמ"ק הועברה העסקה לבחינתו של פקיד השומה. בשורה האחרונה  נקבע כי שומת פקיד השומה, הוצאה בסמכות.

לעומת זאת, לעניין זהות המוכר האמיתי, ביהמ"ש לא מאפשר לייחס את העסקה וההכנסה הפירותית ממנה למיסוי בידי האב (עפ"י סעיף 83 לפקודה – הסבה לצעיר, או לחילופין לפי סעיף 86 – עסקה מלאכותית) אלא מאשר אותה כעסקת שבוצעה ע"י בתו המערערת, וזאת כיוון שעפ"י עקרון ההשתק השיפוטי טענתו העובדתית של פקיד השומה כי האב הוא המוכר  "איננה עולה בקנה אחד עם שומת מיסוי המקרקעין כפי שזו נדונה בהליך הערר ולפיה המערערת היא המוכרת. פסק הדין בערר נקבע על בסיס נקודת המוצא, שלא הייתה שנויה במחלוקת, כי המוכרת היא המערערת. הלכה למעשה, מנהל מיסוי מקרקעין קיבל בשומה שערך את דיווח המערערת כי היא המוכרת…".

לפיכך, נפסק כי המוכרת הינה המערערת (ולא אביה) והרווח במכירת הדירה ימוסה במס פירותי (שולי) לפי הוראות הפקודה.

למען הסדר הטוב והשלמת התמונה (פס"ד כמובן לא עוסק בכך), נציין כי מרגע שהעסקה ההונית סווגה כעסקת אקראי, הרי שעל הכנסה זו חלים גם תשלומי ביטוח לאומי ומס בריאות. לעניין חוק מע"מ, עפ"י הנסיבות בפס"ד, כיוון שהעסקה בוצעה בין יחידים פרטיים הרי שעסקה זו לא נופלת להגדרת "עסקה" או "עסקת אקראי".

לסיכום, בשנים האחרונות ולאור עליות המחירים בשוק הנדל"ן נתקלים בעסקאות במחיר הזדמנותי, אשר משקיעים יכולים "להיקלע" ולהשיג רווח מכובד בעת המכירה. מומלץ להתייעץ מבעוד מועד לגבי היבטי המס השונים.

האם ההחלטה להתנהל מול מיסוי מקרקעין בעניין הזכאות לפטור, הביאה בסופו של יום להעברת המידע לפקיד השומה ולמיסוי העסקה כפירותית? שווה לחשוב על זה. למשרדנו צוות מקצועי וניסיון רב שנים גם בתחום זה.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא, ממשרדנו.