מיסוי תמ"א 38

• החלטתם להיכנס לפרוייקט תמ"א 38?
• לא מבינים את תוצאות המס?
• מעוניינים לחסוך כמה שניתן בהיטלים ומיסי בנייה?

משרדנו הינו בעל ניסיון רב בליווי פרויקטים בתחום זה מול רשויות המס. ככלל, אחד התמריצים הגדולים ביותר לפרויקט מסוג זה הוא הקלה בהיטלים ובמיסים הכבדים שמוטלים על נכסים אחרים – אשר לא תמיד מוטלים על נכסי תמ"א 38.

במסגרת זו נפרט את העקרונות של מיסוי תמ"א 38. בסיס ההטבות קבוע בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, ומקנה למעשה את ההקלות הבאות:

•   תמ"א 38/1 – הינה למעשה תוכנית במסגרתה מבוצעת בנייה על הבניין הקיים תוך מכירת זכויות הבנייה של הדיירים ליזם ובתמורה מקבלים הדיירים שירותי בנייה שונים (חיזוק, חדר, מרפסת מעלית שיפוץ ועוד). חוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור ממס שבח לדיירים על מכירת זכויות הבניה בהתקיים התנאים הקבועים בחוק.

•   תמ"א 38/2 – הינה למעשה הריסת הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש בו יקבלו הדיירים דירות חדשות בתמורה למכירת זכויותיהם בדירה. חוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור ממס שבח לדיירים על מכירת זכויות הבניה בהתקיים התנאים הקבועים בחוק.

ביום 23 בנובמבר 2009, פירסמה רשות המיסים הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2009 בעניין פרק חמישי 5: פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38. לעניין זה ראו גם מבזקנו מספר 336 הדן בהשלכות הוראת הביצוע.

מה שווי זכויות הבניה לעניין מס רכישה?

חלק גדול מההתדיינויות אל מול רשות המיסים נסוב סביב השאלה מהו שווי זכויות הבניה, אשר בשלהן על היזם לשלם מס רכישה להרחבה בעניין זה ראו מבזקנו מספר 533.

מיסוי תמ"א 38 – מה קורה כאשר פרויקט נמכר?

תופעה מוכרת בעסקאות תמ”א 38, הינה המחאת זכויותיו וחובותיו של יזם כלפי הדיירים (להלן- ההסכמים) לצד שלישי, אשר עתיד להמשיך את הפרויקט עד לסיומו.

ככלל, מדובר ביזם אשר פועל מול דיירי הבניין במטרה להשיג את חתימתם על הסכמתם לביצוע פרויקט תמ”א 38 בבניין, כאשר מסיבות שונות ומגוונות, ממחה היזם בשלב כלשהו את אותם הסכמים שחתם עימם לצד שלישי, לצורך הבאת הפרויקט לידי מימוש.

האם המחאת הזכויות כאמור הינה אירוע מכירה, החייב במס לפי חוק מיסוי מקרקעין? להרחבה ראו מבזקנו מספר 532.

מתי לדווח על פרוייקט תמ"א 38?

בהתאם לנוסח החוק עד לשנת 2010, כבר במועד החתמתו של כל דייר בבניין היה נדרש דיווח לרשויות המס והוצאת שומה. עם זאת, מורכבות העסקה והצורך בהחתמת מרבית הדיירים הביאו לחוסר וודאות ביכולת הוצאתה לפועל והדבר גרר התעסקות יתר של המשרדים בביטול שומות כאשר העסקה נכשלה בסופו של דבר ולא יצאה לפועל.

לאור זאת החל משנת 2010 (תיקון 68) נקבע כי כאשר מכירה של זכות לרבות אופציה, מכח תמ"א 38, מותנית בתנאי מתלה, ידחה יום המכירה למוקדם מבין מועדים שונים המפורטים בסעיף ובלבד שניתנה על כך הודעה לרשויות ע"ג טופס ייעודי.

מובן כי כאשר נדחה יום המכירה, גם הדיווח לרשויות המס והוצאת השומה נדחה בהתאם.

רוצים ללמוד עוד על מיסוי תמ"א 38? צפו עכשיו במצגת שהכנו בנושא זה

להרחבה ומידע נוסף בנושא ניתן למצוא במבזקים להלן: מבזק מס מספר 550