ביום 24.10.2018 דחתה ועדת הערר את עררו של רון האור (העורר), על חישוב מס רכישה ברכישת מספר חלקי דירות בבית דירות, כפי שיתואר:
העורר רכש בתחילת 2015 1/4 מבית מגורים בתל אביב ובו 11 דירות, בסכום של 3.5 מיליוני ₪. בשומה העצמית הצהיר כי מדובר בנכס עסקי המשמש למגורים – החייב במס רכישה בשיעור 6% (כמו בניין). השומה העצמית נתקבלה.
כמחצית השנה מאוחר יותר רכש עוד 1/4 מאותו בניין מגורים, ודווח שומת מס רכישה כמו שעשה קודם. מנהל מסמ"ק לא קיבל את השומה העצמית ברכישה השנייה, וכן פתח את שומת הרכישה הראשונה, וקבע כי אין מדובר בבניין אלא בדירות מגורים (נזכיר כי מס רכישה לדירת מגורים שאינה יחידה הינו בשיעור תחילי של 8%).
לאחר השגה ודיון בה הסכים מנהל מסמ"ק לראות ב- 4 רבעים ראשונים של הדירות כדירה ראשונה , ובכל שאר הרכישות כ"דירה שניה".
העורר "הסכים" (וכך גם ערר לוועדת הערר) כי על כל הרכישה הראשונה (11 רבעי דירות), מגיע מס רכישה כ"דירה יחידה", בעוד שברכישה השנייה – על 1/4 דירה מגיע מס רכישה כ"דירה יחידה" ועל כל שאר הדירות – כ"דירה שניה". הוויכוח הגיע לוועדת הערר.

כ"דירה יחידה", בעוד שברכישה השנייה – על 1/4 דירה מגיע מס רכישה כ"דירה יחידה" ועל כל שאר הדירות – כ"דירה שניה". הוויכוח הגיע לוועדת הערר.

עיקר טענות העורר

• החוק קובע (הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה) כי יראו דירה כדירה יחידה גם אם יש למוכר/רוכש בנוסף לה, דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על 1/3. (וכיום – אם היא דירת ירושה – אינו עולה על 1/2).

  קרי גם אם יש בידי רוכש 100 רבעי דירות מגורים, הרי הן כלל "לא נחשבות", ורכישת דירת מגורים נוספת, תזכה בשיעורי מס רכישה כ"דירה יחידה".

• לחילופין, וככל שטענתו תדחה מבקש לבחור את 4 הרבעים היקרים ביותר ולהחשיבם יחד כדירת מגורים ראשונה ויחידה, ורק על השאר להתחייב כ"דירה שניה".

  עיקר טענות המנהל

• המהות הכלכלית של הרכישה הראשונה היא רכישת 2.75 דירות.

  אין לפרש את הוראת החוק (לפיה 1/4 דירה "אינו נחשב") כפשוטו ומבלי לבחון את התמונה הכוללת

• גישת העורר תביא לאבסורד בו בבניינים רבים בת"א שאינם רשומים כלל כבתים משותפים רכישה חלקית במושא של דירת מגורים (אשר פורמלית היא חלק קטן בכל אחת מהדירות בבניין), תאפשר אח"כ רכישה של עוד דירה , ותמיד יחשב כאילו אין ביד הרוכש אף דירת מגורים.

• עמדת רשות המיסים מתוארת "במפורש" בהוראת ביצוע 5/2013 בה נקבע כי חלקי דירות שאינם בבניין אחד אינם מצטרפים (זאת משום שאותו בניין ניתן לבצע פעולות איחוד וחלוקה, ולהגיע לדירה אחת שלמה, מה שאין כן בבניינים שונים).

עיקר החלטת ועדת הערר

• תכלית החקיקה בעניין חלקי הדירות הייתה כי הללו מתקבלים בדרך כלל במתנות או ירושות, ואין רצון לפגוע בזכאות "הדירה היחידה" לאותו יורש.

• התכלית הכלכלית של רכישת חלק מבניין הוא רכישה מצרפית של חלקי הבניין שנרכש ובמקרה שלנו בכל רכישה – 2.75 דירות מגורים. (כך גם עולה מהלכת לודמילה). ברור שצפיית הרוכש היא כי בעתיד יבוצע פרוק שיתוף וכד' ויתקבלו דירות שלימות.

• דעת אחד השופטים הייתה כי הפרשנות התכלית עלולה עוד להחמיר עם העורר כך שמיד לאחר רכישת 1/4 הדירה השני הרי בידיו כבר 1/2 דירה ולכן ברכישת ה-1/4 השלישי והרביעי כבר לא יוכל ליהנות מטענת "דירה יחידה" , אך השופט לא סתר את הפרשנות המקלה בה צידד המנהל – כך שעל ארבעה רבעי דירות יחול מס רכישה מופחת כדירה ראשונה.

• בדעת רוב התקבלה טענתו החלופית של העורר לפי הוא זכאי לקבל את ההקלה על ארבעת רבעי הדירה היקרים היותר, כפי שיבחר.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.