בהמשך למבזק מס 715 מיום 4.1.2018 בעקבות פס"ד שהתקבל בעליון בעניין לשם ובירן ובהמשך להמלצתנו באותו מבזק לבחון צעדים אפשריים ליישום, להלן מאמר קצר אשר מעלה חלופות אפשריות למחשבה.

כמובן שמטבע הדברים המדובר בנכסי נדל"ן בעלי שווי משמעותי ואשר להם השלכות מס רבות ומגוונות (מיסוי מקרקעין, מס הכנסה, מע"מ, היטלי השבחה ואולי אף ביטוח לאומי) מומלץ להתייעץ באופן ספציפי בטרם ביצוע פעולה כלשהיא.
בהמשך להלכת לשם ובירן פרסמה רשות המסים ביום 4/2/2018 טיוטת חוזר שעניינו "סיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים – כהכנסה אקטיבית או פאסיבית – לאור פסק הדין בעניין לשם ובירן".

לאור הלכת לשם ובירן וטיוטת החוזר סבורים אנו כי מי שבבעלותו היקף משמעותי של דירות מגורים מושכרות וטרם נתן דעתו על השלכות פס"ד בעניינו, הרי שכעת ראוי ואף מומלץ לבחון התנהלות אופרטיבית, ונעבור מהתיאוריה למעשה;

ראשית, כמותית – במבזק זה, איננו מתייחסים לכמות הדירות אותה פרסמה הרשות בטיוטת החוזר, עליה אנו חלוקים מכל וכל. לפכיך היקף משמעותי הינו כפי שצוין בפס"ד, קרי עשרות דירות. לדעתנו כמות הדירות אינה בבחינת "חזות הכל" וכי הינה מבחן אחד מיני כמה מבחנים.
יחד עם זאת כאשר מתקיימים מבחנים נוספים שעלולים להצביע על התנהלות אקטיבית, על הנישום לשקול התנהלותו, גם עם היקף דירות נמוך מהיקף הדירות אשר צויין בפס"ד ולהיפך.

כלומר, במקרים בהם חשיפת המס גבוהה ומתקיימות נסיבות נוספות המגבשות פעילות עסקית, יש לשקול שינוי במבנה החזקת הנכסים. חלק מהפתרונות הפופולריים המוצעים הינם בין היתר להתחיל את ההעברה הבין – דורית של הנכסים בין בני המשפחה באופן שכל אחד מבני המשפחה לא יחשבו כמי שמפעיל עסק.
בנוסף, יש לשקול האם להעביר הנכסים כולם או חלקם לחברה בשליטתו של הנישום, יש לבחון כדאיות בדבר מכירה חייבת במס או שנעדיף ליישם האמור בסעיף 104 לפקודה. יש להחליט האם נכון יותר לשלב בין השניים – עסקה חייבת והעברה לחברה בפטור ממס. כמובן שלכל אחת מההעברות כאמור יתרונות וחסרונות ולפיכך יש לנתח בכל אחת מהן את החבויות במס שבח, מס רכישה, מע"מ והשפעות המכירה על חבויות המס העתידיות מדמי השכירות.

יש ליתן את הדעת על כל נכס ונכס באופן ספציפי מבחינת – עלות, מועד הרכישה וכו' – על מנת לגבש ההחלטה הרלוונטית לנכס הספציפי.
כך לדוגמא מכירת דירת מגורים לחברה שהיא עוסק מורשה עשויה לייצר דווקא תאונת מס ראו לעניין זה
התייחסות רשות המיסים בהחלטת מיסוי 6637/14 ובתי המשפט בפסיקה בעניין שלום חנוך (ע"מ – 58730-12 – 13), וראה לעניין זה מבזק מס 617 מיום 11.11.2015 תשלום מע"מ ברכישת דירת מגורים להשכרה (בידי עוסק),

חוק מיסוי מקרקעין – מס רכישה ומס שבח בעסקאות מן הסוג הזה יכולות להוות נטל כבד, וסיוע בתכנון מס יכול להקל באופן ניכר על חבויות אלו.
ובל נשכח – היטלי השבחה עירוניים אשר חלים במקרים המתוארים לעיל, וגם לגביהם יש לשקול כיצד לפעול.

מכל האמור לעיל במקובץ, עולה כי יש להקפיד חזור והקפד על מהלכים אשר מתכננים לעשותם עם נכסי נדל"ן מרובים למגורים, ויפה שעה אחת קודם.
בהערת אגב נאמר, כי פס"ד שניתן הינו במעמד בית משפט עליון ולכן מהווה הלכה מחייבת, יחד עם זאת גם בו קיימים סדקים שבגינם נסיבות פס"ד לא יחולו בעניינו של הנישום כגון התייחסות למבחן האובייקטיבי – לכוונת הנישום וכיוצ"ב.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטנית) ענבל שני ולרו"ח (משפטן) ישי כהן, ממשרדנו.