פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק לדייר, פטורים שונים בהתקיים התנאים המופיעים בו, במכר זכויות במקרקעין ליזם בגין שרותי חיזוק (תמ"א 38/1) או הריסה ובניה מחדש (תמ"א 38/2) שנותן היזם לדייר, בתמורה.
במקרה של הריסה ובניה מחדש נקבע כי פטור ממס שבח יחול על דירה אחת בלבד (באיזור מוטב – שתיים) בבניין שיהרס.
כדי למנוע מצבים בהם לדייר שתי דירות בבניין, ועל מנת לשמר שני פטורים, ייתן הדייר את אחת הדירות במתנה לקרובו, וקרובו ינצל את הפטור האמור לגבי הדירה שניתנה לו, נקבע בסעיף 49לג1(ד) כי: "הועברה דירת מגורים לקרוב בפטור ממס לפי חוק זה, בתקופה של 24 חודשים שלפני ההסכם למכירת הזכות הנמכרת (הדירה הנהרסת – המחבר), לא יחול במכירתה פטור ממס לפי סעיף זה…".

החלטת המיסוי שנתפרסמה בחודש שעבר, דנה במקרה בו טרם נכרת עם היזם הסכם התמ"א, מכרו דיירים (ללא תמורה) בבית המיועד להיכנס להסכם הריסה ובניה בתמ"א 38/2, דירת מגורים לקרוב, בפטור ממס שבח כדירת מגורים יחידה (סעיף 49ב(2)).
רשות המיסים מנתחת את הרציונאל שמאחורי ההוראה האנטי תכנונית בס"ק 49לג1(ד) לעייל, וקובעת כי היא חלה בהעברות פטורות, כגון במתנה, ואולם ככל שמנוצל פטור מוקנה אחר בחוק, כגון פטור דירה יחידה כאמור, אין מגבלת 24 החודשים חלה, והקרוב הרוכש יוכל לקבל פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 5, כשהוא ימכור את הזכויות ליזם עם ההתקשרות בתמ"א 38/2, שתחתם בסמוך.

הבהרות נוספות שמוצאת רשות המיסים להבהיר באופן כללי בעניין תמ"א 38/2:
א. תקופת הצינון של 24 החודשים כמתואר לעייל, תמנה מיום חתימת ההסכם מול היזם, (בתקופת 24 החודשים שקדמה ליום זה), ולא מ"יום המכירה" הנדחה כמו שמורה הסעיף (יום מימוש האופציה או התקיימות התנאי המתלה בחוזה עם היזם, או מועד תחילת הבניה בפועל – לפי המוקדם ביניהם) – מועד שיכול להיות כמה שנים לאחר מועד החתימה עם היזם.
ב. ככל שהיינו דנים במקרה בו עסקת המכר בין הקרובים היתה מתרחשת לאחר שנכרת כבר הסכם בין הדייר ליזם, הרי אין כל משמעות להוראת הצינון לעייל, בידי אותו קרוב שרכש את הדירה, שכן הוראות הפטור לפי פרק חמישי 5 (תמ"א 38/2), לא יכולות לחול עליו כלל, אלא הן נותרות "צמודות" אך ורק לאותו דייר שהיה בעל הדירה במועד כריתת ההסכם עם היזם.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.