ביום 26.12.2017 ניתן פס"ד של ועדת הערר בעניין עמותת מדורגי הנחל. עניינו של הפסק: האם יש לראות ביחידי העמותה כרוכשי דירות מוגמרות, כמצוות החוק בעניין "קבוצת רכישה", או שמא כתוואי החוזי בפועל – כרוכשי קרקע, ומזמיני שרותי בניה לבניית דירות.

להלן בשיא התמצית, עקרי העובדות:
ב-9.2014 התפרסם מכרז של רמ"י להחכרת קרקע לבניית דירות בבניה רוויה, בקרני שומרון.
בין המתעניינים מספר יחידים. הללו הקימו עמותה (זו הדרך לזכות במכרז), והתקשרו בסמוך עם חברת שיווק (אשר כמופיע בהמשך הפסק, תפקידה היה לסייע באיתור עוד כמה עשרות מצטרפים – ומהר, טרם יסגר המכרז). שכר טרחתה היה פרוטות, בעיקר מכל מצטרף שתמצא.
ביום 7.12.2014 זכתה העמותה במכרז. מיד לאחר מכן התקשרה העמותה עם משרד עו"ד למתן כל השרותים המשפטיים הרלוונטיים ועם חברת ניהול פרויקט (כנאמר במפורש בפסק – התקשרויות עם שני אלו היו דרישות מפורשות במכרז).
ביום 2.2.2015 נחתם בין כל חברי העמותה הסכם שיתוף. באמצע שנת 2015 נחתם הסכם עם קבלן פיתוח, פורסם מכרז לאיתור קבלן ובאמצע 2016 נחתם הסכם עם קבלן למתן שרותי בניה.
העמותה הגישה מש"ח (כנאמנה עבור חבריה) כרכישת קרקע (6% מס רכישה). מנהל מסמ"ק טען לקיומה של "קבוצת רכישה" כי לדבריו "תכלית התקשרות חברי הקבוצה בכלל החוזים שנחתמו היתה רכישת דירות מוגמרות". אי לכך הטיל חיובי מס רכישה כרכישת דירה מוגמרת (מוטל פורמלית על העמותה. אך התחשיב הוא לגבי כל נהנה. המשמעות המעשית:
החמרת מיסוי לבעל דירה שניה ומעלה, ודווקא הקלת מס רכישה על הללו שזו תהיה דירתם היחידה). העמותה ערערה לוועדת הערר.

הדיון בוועדת הערר והפסק:
"קבוצת רכישה" – על פי ההגדרה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין: קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע … באמצעות גורם מארגן…".
"גורם מארגן" מוגדר כך:
"מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור".

לפי עמדת ועדת הערר "משמעות הוראה זו היא, כי בגורם המארגן צריכים להתקיים מספר תנאים:
א. הגורם הוא חיצוני לקבוצה, כלומר אינו חבר מחברי הקבוצה.
ב. הגורם פועל על מנת לקבל תמורה עבור השירותים הניתנים על ידו לקבוצה.
ג. הגורם פועל בכל שלבי ההתארגנות, החל מייזום הקבוצה, דרך רכישת המקרקעין וכלה בעבודות הבניה. עם זאת הגורם המארגן אינו חייב לפעול בעצמו בכל השלבים והוא יכול לפעול גם באמצעות אחרים הפועלים בשמו ומטעמו.
ד. הגורם המארגן הכין את המסגרת החוזית הכוללת להתארגנות על כל שלביה".
"כדי לקבוע שבפנינו עסקת רכישה של יחידות דיור מוגמרות באמצעות קבוצת רכישה, אין די בכך שתכלית ההתארגנות היא בניית דירות עבור חברי הקבוצה, שאם לא כן כל התארגנות של מספר רוכשים לרכישת קרקע ולבנייה עצמית תוגדר כ"קבוצת רכישה". כדי לקבוע שעסקינן בקבוצת רכישה במובן החוק צריכים להתקיים תנאים נוספים".
"אין ראיה ואין טענה כי המשווק היה מעורב בדרך כלשהי בייזום הפרויקט, בהשתתפות בהכנת מסמכי ההצעה במכרז, בתכנון הבניה או בליווי הבניה. תפקידו של המשווק היה רק פרסום, שיווק וליווי המשא ומתן להתקשרות עם גורם מממן לפרויקט".
"ענייני הקבוצה מאורגנים ומנוהלים על ידי מועצת העמותה, כלומר על ידי גוף נבחר של חברי הקבוצה המאוגדים בעמותה. לא מדובר "בגורם מארגן" חיצוני אלא בחלק מהרוכשים עצמם, אשר מחליטים על פי סמכותם הקבועה בהסכם השיתוף, עבור כל חברי הקבוצה".
"ניתן לראות, כי עלויות הבניה, דגם הדירות, מיקום הדירות וכדומה, נקבעו רק במהלך חיי הפרויקט וכי טרם ההצטרפות של החברים לעמותה, לא היו ידועים".
"המשיב כאמור סבור כי יש לראות במספר גורמים כ"גורם המארגן". באמירה שכזו אין די. ראינו כי גורם מארגן צריך להיות גורם חיצוני, הפועל בעצמו או על ידי אחרים מטעמו לארגון הקבוצה בכל השלבים, מרכישת הקרקע ועד השלמת הבנייה ומסירתה לרוכשים. גורם כזה אין בנמצא ולא הוכח כל קשר בין הגורמים השונים שפעלו בשלבי הבניה השונים. אין זיקה בין הגורם המשווק, לחברת הניהול, לעורכי הדין המלווים ולקבלני הביצוע למיניהם. כל אחד מהם נשכר לביצוע חלקו בלבד, מבלי שמי מהם אירגן את שאר הדרוש להשלמת הפרויקט.
ניתן היה לחשוב שהעמותה תוגדר כ"גורם מארגן". המשיב אינו טוען זאת, וטוב שכך. העמותה אינה אלא גוף, שבאמצעותו משתפים חברי הקבוצה פעולה יחדיו. עמותה שבה חברים רק חברי הקבוצה שנוסדה לצורך הבניה המשותפת, אינה "גורם חיצוני" ואינה יכולה להיחשב כגורם מארגן".

סיכום שלנו: "תחושותיו" של מנהל מסמ"ק אינן מספיקות. לא ניתן "לזרוק" באופן כללי כי צרוף כל הגורמים שהשתתפו במתווה הכולל הינם יחד "גורם מארגן". לגורם מארגן צריכות היו להיות מוצאות שומות מס רכישה, ומע"מ (כל אחד לפי חלקו…) ורשות המיסים לא עשתה כן.
ועדת הערר קובעת כי המדובר ברכישת קרקע והקמת יח"ד ע"י החברים בעצמם שפעלו במסגרת העמותה, ללא כל גורם מארגן. הערר נתקבל.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) יש חיבה, ממשרדנו.