ביום 8 בפברואר 2017 פרסמה מנהלת הרשות להשקעות (שבמשרד הכלכלה והתעשייה) נוהל חדש לעניין אישור תכניות להקמה, הרחבה או רכישה של נכס, שהוא בניין להשכרה למגורים בהתאם לפרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון (להלן: "הנוהל החדש").
הנוהל החדש קובע תהליכים והגדרות והוא מבהיר את תהליכי ההגשה, האישור והדיווח לשם קבלת הטבות מס לבניינים להשכרה בהתאם לפרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון. במבזקי מס מספר 407 ו- 392 פרטנו בהרחבה את התנאים לזכאות קבלת אישור לבניין מאושר להשכרה, המתוארים בחוק עידוד השקעות הון ובדרישות נוהל של הרשות להשקעות, ואת הטבות המס העולות מכך, ראו שם. בנוסף, במבזק מס מספר 618 פירטנו לגבי הסרת חסמי התאגדות במקרים בהם יש מספר בעלים בנכס או בעלים משותפים לנכס.
במבזק זה נפרט כללים חדשים, הדגשים ושינויים שנקבעו בנוהל החדש. הנוהל החדש (המכונה בתקשורת "חוק עידוד השכרת דירות") יחול על בקשות שיוגשו מיום פרסומו ואילך והוא מחליף, לעניין בקשות אלו, נהלים קודמים. על כתבי אישור שניתנו טרם כניסתו לתוקף של נוהל זה, יחול הנוהל שהיה בתוקף במועד קבלת ההחלטה בגינם, למעט לעניין הצמדת דמי השכירות המפורט להלן בנוהל זה.

מס' הגדרות חשובות שהוספו או שונו בנוהל החדש:

• דמי שכירות: בנוהל הקודם מיום 24/5/2011 שונתה דרך חישוב מגבלת דמי השכירות והיא נקבעה לפי מגבלת דמי שכירות ממוצעים של עד 8,000 ₪ לחודש לדירה (מעליה לא תינתן הטבת מס כלל), כאשר לדמי שכירות עד 6,200 ₪ תינתן הטבת מס מלאה, ולדמ"ש שבין 6,201 ₪ עד 8,000 ₪ תינתן הטבת מס יחסית – עד גובה דמ"ש בסך 6,200 ₪. מאוחר יותר הסכומים (6,200 ₪ / 8,000 ₪) עודכנו ונקבע כי יוצמדו לעליית "המחירים הממוצעים של שכר דירה חופשי" לפי בסיס 31/12/2012 (נקבעו בהתאמה: לשנת 2014- 6,974 ₪ / 8,998 ₪ , ולשנת 2015 – 7,006 ₪ / 9,040 ₪, ולשנת 2016- 7,008 ₪ / 9,042 ₪). הנוהל החדש קובע כי החל מיום 1/1/2017 סכומי 2016 כמפורט לעיל יהוו בסיס והם יוצמדו אחת לשנה, ביום 31 בדצמבר, למדד המחירים לצרכן סדרה 120460 – "שכר דירה" (מדד ידוע). נציין כי, מגבלת דמי השכירות הנ"ל לא תחול במידה והבניין להשכרה נמצא באזור פיתוח א' כהגדרתו בחוק העידוד.

• דירה מרוהטת: דירה שיש בה מקרר, ארון ומיטה, וכן לפחות פריט אחד נוסף כדוגמת: פינת אוכל, ספה, גז ותנור. לעניין זה חשוב לציין כי למגבלות שכר הדירה לעיל, יש להוסיף 10% לגבי דירה מרוהטת.

• תחילת בניה: תחילת ביצוע עבודות במגרש, הטעונות היתר (לרבות חפירות לצורך הנחת יסודות או הריסת מבנה קיים), הקשורות להקמת/הרחבת הבניין להשכרה. עם זאת, הריסת מחוברים (גדר או עצים), יישור שטח, פינוי מפגעים, סימון שטח והעתקת תשתית קיימת לא ייחשבו כתחילת בינה.

שתי נקודות חשובות שיש להדגיש:

• האחת – חוק עידוד השכרת דירות קובע כי יינתנו הטבות, אם לפחות מחצית משטח הרצפות של הבניין הן דירות מושכרות למגורים. בנוהל החדש מודגש, כי נדרש בבניין להשכרה, שלפחות מחצית משטחו וכן לפחות מחצית ממספר הדירות, יושכרו למגורים.

• השנייה – בנוהל החדש נקבע מפורשות, כי מגיש הבקשה יגיש למנהלת הרשות להשקעות תכנית המכילה תיאור מפורט שיש בדעתו לבצע, טרם תחילת הבנייה.

לעניין השני, לא ברורה קביעה זו בנוהל, ולדעתנו, אין לה הצדקה (קל וחומר בימינו, כאשר חקיקת המס משתנה בתדירות גבוהה וגורמת לנישומים לבחון אפיקי השקעות ומסלולי מיסוי נוספים), שהרי החוק קובע ממילא את ההטבות מתום הבניה, ותקופת הבניה, לרוב, עולה על שנתיים. בכל מקרה, משמעות הקביעה בנוהל החדש, שבעלי בנייני דירות להשכרה למגורים, בהם החלה כבר הבנייה, אף אם היא בשלביה המוקדמים, והבעלים שוקלים לבקש הטבות בהתאם לפרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון, ע"פ הנוהל החדש, לכאורה, לא עומדים בתנאי הנוהל.
לדעתנו, יש מקום להתגבר על מגבלה טכנית זו ע"י פנייה פרטנית לרשות להשקעות.
ובנוסף נבהיר, כיום מעבר להטבות המס שמעניק פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון, קיים יתרון נוסף בקבלת אישור ע"פ פרק שביעי 1 כיוון שדירות מוטבות אלו יוחרגו מדירות מגורים לצורך מניין מספר דירות לעניין הטלת מס ריבוי דירות.
לפרטים נוספים בנושא חוק עידוד השכרת דירות ניתן לפנות לרו"ח רונית בר ולרו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא, ממשרדנו.