יחיד תושב ישראל המשכיר דירת מגורים או דירת נופש ביוון נדרש לשלם מס הכנסה ביוון על אותן הכנסות, באופן עקרוני – עד לשיעור של 33%.
בד"כ נוסח אמנות המס עם מדינות אמנה שונות מעניק זכות מיסוי ראשונה במדינת המקור (המדינה בה מצויים המקרקעין מניבי ההכנסה) וזכות מיסוי שיורית למדינת המושב, כלומר: בישראל יידרש היחיד לשלם את המס החל על פי הוראות הפקודה והוא יקבל כזיכוי את המס הזר ששולם.
ישנן אמנות שבהקשר זה כוללות הוראות חריגות: כך למשל, הוראות האמנה עם צרפת קובעות שהכנסות שכירות מקרקעין שמפיק תושב מדינה אחת במדינה האחרת – ימוסו במדינה האחרת בלבד (כלומר, למדינת המושב לא שמורה זכות מיסוי שיורית). כך גם באמנת המס עם שבדיה בעניין הכנסות משכירות מקרקעין.
מקרה מעניין קשור להסדר המיסוי על הכנסות מהשכרת מקרקעין בהתאם לאמנה עם יוון:
מקריאת סעיף 6 לאמנה, העוסק בהכנסה מהשכרת מקרקעין, עולה כי מדובר בהסדר הסטנדרטי, קרי – זכות מיסוי ראשונה במדינת המקור וזכות מיסוי שיורית במדינת המושב: "הכנסה שמפיק תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת… ניתן לחייבה במס באותה מדינה אחרת".
ואולם, מעיון בנוסח היווני והאנגלי של האמנה, עולה כי יש טעות סופר בנוסח העברי שנחתם וכי מדובר דווקא בהסדר חריג של מיסוי בלעדי במדינת המקור:
"Income derived by a resident of a Contracting State from immovable property… situated in the other Contracting State shall be taxable only in that other State"

אגב ובהתאם להוראות האמנה, במקרה של שונות בין הנוסח העברי והנוסח היווני, הנוסח האנגלי גובר, במקרה דנן הוא זהה לנוסח היווני.
אגב, הסדר דומה של זכות מיסוי בלעדית במדינת המקור קיים גם בסעיף רווח הון ממכירת מקרקעין באותה אמנה עם יוון, אולם במקרה זה הדבר ברור גם מהנוסח העברי.
וכך, יחיד ישראלי המפיק הכנסות משכירות מקרקעין ביוון יהיה חייב במס רק ביוון, ולא יידרש להשלים את המס בישראל (ולהיפך).
מנגד, ככל שליחיד נוצר הפסד מפעילות ההשכרה או שהמס ששולם ביוון גבוה מהמס הישראלי החל עליו (לו היה מחויב במס בגין אותה הכנסה) – אפשר ותעלה טענה מצד רשות המסים כי הפסד פאסיבי לא יותר לקיזוז בהתאם להוראות סעיף 29 לפקודה או שעודף זיכוי של מס זר לא יוכל להיות מנוצל על ידי היחיד כנגד מס על הכנסות מאותו סל.

עמדתנו היא, כי במקרה כזה, יוכל היחיד לבקש שלא ליישם את האמנה לגביו ובכך לבקש ולנצל את ההפסד שנוצר ו/או לדרוש את עודף הזיכוי, בין היתר, משום שכלל ידוע ונהיר הוא שאמנת המס אינה יכולה להרע את מצבו של נישום ביחס להוראות הדין הפנימי החלות עליו.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) אייל סנדו ולרו"ח (עו"ד) חגי אלמקייס, ממשרדנו.